2026 yılında hangi gayrimenkullere yatırım yapılmalı – pratik rehber

Üç yıl önce herkes her şeyi satın alıyordu – daireler taze ekmek gibi kapışılıyordu, depolar mantar gibi çoğalıyordu, hatta orman kenarındaki arsalar bile alıcı buluyordu. Sonra faiz artışları geldi, krediler pahalandı, piyasa yavaşladı. Ve şimdi 2026 yılındayız, birçok uzmanın “dönüm noktası” olarak adlandırdığı bir anda duruyoruz. Peki bu aslında ne anlama geliyor?

Gayrimenkule yatırım yapmak aslında parayı maddi varlıklara yatırmak demektir – fiziksel bir şey alırsın, bu ya kiradan ya da değer artışından kazanç sağlayabilir. Polonya’da bu hâlâ “beton altın”, sermaye için güvenli bir liman sembolü. Ancak 2026 yeni bir kural getiriyor: her metrekare iyi bir yatırım değildir. Büyüme var ama seçici – kalite, konum ve risk profili her zamankinden daha fazla önem kazanıyor.

2026 yılında hangi gayrimenkullere yatırım yapmalı? – işte önerilerimiz!

foto. brigadegroup.com

2026 yılında nakit parası olan bir yatırımcı kendine birkaç önemli soru soruyor:

• Hangi segmentler – daireler, depolar, arsalar – en yüksek ROI’ye sahip?
• Önceki yıllara kıyasla risk ne kadar büyük?
• Mevcut faiz oranlarında kredi almak mantıklı mı?
• Fırsatları nerede aramalı, nelerden ise kesinlikle uzak durmalı?

Bu makalenin ilerleyen bölümleri, pazarın tam olarak nasıl değiştiğini, hangi gayrimenkul türlerinin yatırımcıların favorisi olduğunu ve stratejinin kendi risk profilinize nasıl uyarlanacağını gösterecek. Çünkü 2026 yılı, artık “herhangi bir şeyi almak” için yeterli olmayacak bir yıl – ne ve neden aldığınızı bilmeniz gerekecek.

2026’ya Nasıl Geldik – Gayrimenkul Piyasası Tarihinden Alınan Dersler

Anlamadan tarihi, 2026 yılının yatırım yapmak ya da beklemek için iyi bir zaman olup olmadığını değerlendirmek zordur. Polonya emlak piyasası, komünist dönemdeki konut tahsis sisteminden günümüzün pandemiyle tetiklenen alışveriş çılgınlığına kadar gerçekten çalkantılı bir yol izledi.

foto: mediaboom.com

Polonya emlak piyasasının en önemli aşamaları 1976-2025

İşte bunun kısa bir özeti:

• 1976-1989: sistem dönüşümü, devlet tarafından tahsis edilen konutlar, özel mülkiyet sınırlı
• 1990-2008: piyasanın serbest bırakılmasından sonra patlama ( 1990’dan sonra fiyatlarda ×10’a varan artış), AB’ye giriş (2004) – sermaye akışı, ilk spekülatif balonlar
• 2008-2015: küresel kriz Polonya ‘yı da vurdu, fiyatlar %20-30 oranında düştü, ancak ECB faiz oranlarını düşürdü, böylece krediler ucuzladı ve piyasa istikrar kazandı
• 2016-2019: güçlü bir artış, özellikle büyük şehirlerde ( %50 artış, sözde BIG5’te), geliştiriciler arzı yetiştiremiyordu
• 2020-2022: pandemi paradoksal olarak talebi artırdı, insanlar kendi dört duvarına çekildi, fiyatlar ise bir +30-50 % daha yükseldi
• 2023-2025: Merkez Bankası faiz oranlarını artırdı, krediler pahalandı, talep azaldı, piyasa istikrar dönemine (ve bazı yerlerde hafif bir düzeltmeye) girdi

Global olarak mı? Gayrimenkuller uzun vadede değer kazanıyor – Polonya’da son 50 yılda enflasyon dikkate alındığında %500’ün üzerinde artış. Amerikan REIT’leri ise 60’lı yıllardan bu yana ortalama yıllık ~%11 getiri sağlıyor. Ancak – ve bu önemli – her 7-10 yılda bir düzeltmeler yaşanıyor. Bazen oldukça ciddi.

Önceki balonlar ve düzeltmeler bize ne öğretiyor?

Gelecek için birkaç ders:

• Yüksek artışlar genellikle bir düzeltmeden önce gelir (bkz: 2007, 2021)
• Ucuz asla “kötü” anlamına gelmez – krizler sabırlılar için bir fırsattır
• Duygular (korku, coşku) kötü bir danışmandır – gazetelerin manşetlerine değil, döngülere bakmak daha iyidir
• Uzun vadede gayrimenkuller değer kazanır, ancak kısa vadede can yakabilirler

2026 yılında muhtemelen çılgınlık sonrası istikrar dönemindeyiz – bu bir fırsat mı, yoksa tuzak mı? Cevaplamak için güncel verilere bakmak gerekiyor.

foto: vidyard.com

2026 yılında Polonya pazarı – temel veriler ve yeni düzenlemeler

Birkaç yıl süren önemli iniş çıkışların ardından, Polonya emlak piyasası 2026 yılına çok daha farklı bir durumda giriyor – daha istikrarlı, ancak yatırımcılar için de daha zorlu.

2025/2026 dönümünde konut satışları ve fiyatları

2025 sonu verileri belirgin bir canlanma gösteriyor. Konut satışları yıldan yıla yaklaşık %10 arttı ve en büyük şehirlerde fiyatlar istikrar kazandı – Varşova hâlâ metrekare başına 15-18 bin zł, Kraków ve Wrocław ise biraz daha düşük. Önemli olan, burada spekülatif bir patlamadan değil, gerçek bir talepten bahsediyoruz. İnsanlar piyasaya geri dönüyor çünkü kredinin yeniden anlamlı olduğunu görüyorlar.

Faiz oranları, krediler ve finansmana erişim

NBP, referans faiz oranını yaklaşık %5,75’ten %4,5’e düşürdü, bu da WIBOR 3M’nin yaklaşık %4 seviyesine gerilemesine yol açtı. 500 000 zł tutarında bir konut kredisi çeken biri için aylık taksit yaklaşık 3 000 zł’ye düştü – katlanılabilir bir seviye. Ayrıca bankalar, LtV oranı %90’a kadar olan kredilere geri döndü, bu nedenle özkaynak katkısının devasa olması gerekmiyor. Tüm bunlar bir araya geldiğinde, finansmana erişimin son birkaç yılın en iyi seviyesinde olduğunu gösteriyor.

Yeni düzenlemeler: 2020 PIT ve planlama devrimi

Ocak 2026’dan itibaren iki büyük değişiklik yürürlüğe giriyor. Birincisi: 2020 yılında satın alınan daireler artık PIT ödemeden satılabilecek – uzmanlar, piyasaya 50-100 bin dairenin gireceğini ve bunun arzı artıracağını tahmin ediyor. İkincisi: yeni planlama yasası, MPZP’si olmayan tarım arazilerini etkiliyor – bu tür binlerce arsa neredeyse tamamen değersiz hale geldi.

Kiralık konut talebi oldukça iyi durumda – getiri oranı yaklaşık %4-4,5, konut ihtiyacı ise %15 arttı (özellikle Ukrayna’dan gelen göçmenler sayesinde), olumsuz demografiye rağmen. Koşullar elverişli, ancak seçici olmayı gerektiriyor.

Kiralık ve satılık daireler – 2026’da fırsatlar nerede aranır

Konutlar hâlâ Polonya ‘da gayrimenkul yatırımları arasında bir numara olmaya devam ediyor – ancak 2026 yılında kârlılıkları çok farklı olacak. Her şey, ne ve nerede satın aldığınıza bağlı.

fotoğraf: rsnpropertygroup.com

Büyük şehirlerde küçük daireler – 2026 yılının favorileri

Uzmanlar bu konuda hemfikir: En mantıklı olanlar, BIG5’te (Varşova, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań) 40-60 m² arası küçük dairelerdir. Neden özellikle bunlar? Çünkü uzaktan çalışma, insanların sık sık ev değiştirmesi anlamına geliyor – esnekliğe ihtiyaçları var, yıllarca büyük bir daireye bağlı kalmak istemiyorlar. Bekarlar, genç çiftler, öğrenciler, yabancı çalışanlar – kiralık talebini onlar artırıyor.

BIG5 için tahminler:

Bu senin için ne anlama geliyor? Bugün satın alırsın, bir yıl sonra dairen daha değerli olur ve bu süre boyunca her ay kira geliri elde edersin. Uzun vadede sağlam bir strateji.

Taşra ve küçük şehirler – daha yüksek getiri mi, yoksa daha yüksek risk mi?

BIG5 dışındaki durum farklı. Fiyatlar genellikle istikrarlı, bazen %2-5 oranında düşüşler oluyor. Öte yandan, satın alma fiyatları çok daha düşük olduğu için kira getirisi %4,5-6’ya kadar çıkabiliyor. Kulağa hoş geliyor, değil mi? Evet, ama bir püf noktası var.

Boş kalma riski artıyor. Küçük şehirler genellikle genç sakinlerini kaybediyor – BIG5 şehirlerine ya da yurt dışına gidiyorlar. Aynı zamanda, göçmen akışı (özellikle Ukrayna’dan) bunu kısmen dengeleyebilir, özellikle de üretim tesislerinin bulunduğu yerlerde.

Yatırım örneği: Kraków’da 50 m² adım adım

Belirli bir senaryo, sayıları görmek için:

• Satın alma fiyatı: ~900 000 zł (50 m², iyi bir semt)
• Kira bedeli: 4 000 zł/ay.
• Kira getirisi (ROI): ~%5 yıllık (4 000 × 12 / 900 000)
• Potansiyel değer artışı: yaklaşık %4 2026 yılında (yani +36 000 zł)

Toplamda kira gelirine ek olarak değer artışın da var. Yılda bu neredeyse 84.000 zł ediyor (masraflar hariç – yönetim, vergi, olası tadilatlar – diyelim ki ~kiranın %30’u). Net kâr? Yıllık yaklaşık %6-7. Harika değil, ama istikrarlı.

Ama tuzaklara dikkat et: covid dönemindeki inşaat dalgası yerel bir arz fazlası yaratmış olabilir. Bir de demografi var – nüfus azalıyor (göçmenler bunu değiştirmezse tabii). Bu yüzden demiryoluna, üniversitelere, IT merkezlerine yakın lokasyonları seç – buralarda talep daha istikrarlı olur.

Depolar, ofisler ve GYO’lar – yatırımcılar için ticari gayrimenkuller

Daireler, gayrimenkulü yatırım olarak düşünüyorsan tek seçenek değil. Depolar, ofisler veya REIT’lerdeki paylar bambaşka getiri oranları sunabilir — bazen daha yüksek, bazen daha istikrarlı. Ancak herkesin tüm bir lojistik binasını satın alacak isteği (ya da sermayesi) yok. 2026 yılında neler mantıklı görünüyor ve kimler için uygun, birlikte bakalım.

Depolar ve lojistik – 2026 yılında getiri oranlarında liderler

Burada şu anda en çok hareketlilik yaşanıyor. Tahminler, fiyatların %7-10 arasında artacağını, satışların ise %20+ oranında yükseleceğini gösteriyor; kira getirisi ise %6-8 civarında seyrediyor. Bu, e-ticaret patlamasının bir sonucu – kuryeler müşteriye yakın merkezlere ihtiyaç duyuyor. Ayrıca friendshoring etkisi: Ukrayna veya doğu sınırına yakın depolar önem kazanıyor, çünkü şirketler tedarik zincirlerini daha yakına taşımak istiyor. Örnek mi? Panattoni, Wrocław yakınlarında dev lojistik parklar inşa ediyor – ROI yaklaşık %8. Ancak dikkat: giriş barajı yüksek, tek bir tesis genellikle onlarca milyon zlotiye mal oluyor.

Pandemi sonrası ofis piyasası – istikrar mı yoksa işlev değişikliği mi?

Ofisler mi? Daha az heyecan verici rakamlar. Fiyatlar genellikle istikrarlı, satışlar belki %5 artar, kira getirisi ise yaklaşık %5. Hibrit çalışma düzeni oyunun kurallarını değiştirdi – şirketler daha az metrekare kiralıyor ama alanın kalitesine daha çok önem veriyor. Modern, çevre dostu lokasyonlar avantaj sağlıyor. BREEAM veya LEED sertifikası, bir gayrimenkulün değerini %10-15 artırabiliyor ve zamanında ödeme yapan kurumsal kiracıları çekiyor. Risk ne? Eğer hibrit istihdam derinleşirse boş kalan ofisler.

REIT’ler ve yeşil binalar çeşitlendirme yöntemi olarak

REIT’ler, temettü ödeyen gayrimenkul fonlarıdır – dünya genelinde yıllık %6-8 getiri sağlarlar. Polonya’da henüz yasal düzenlemeler üzerinde çalışılıyor, ancak yasa çıktığında milyonlarca lira dondurmadan ticari gayrimenkulün “bir parçasını” satın almak mümkün olacak. ESG ise ikinci anahtar kelime: Sertifikalı binalar sermaye çeker, kiralanmaları daha kolaydır ve değerlerinde prim bulunur.

Anahtar soru şu: Ne kadar sermayen var ve bir projeye ne kadarını yatırmak istiyorsun? Ticari gayrimenkul daha fazla nakit gerektirir, ancak çeşitlendirme sağlar – kurumsal kiracılar, konuttan farklı döngüler.

Yeni planlama düzeninde arsalar ve araziler – neyin hâlâ bir anlamı var?

Yıllar boyunca arsa yatırımı, sermaye değerlendirmek için güvenli bir yol olarak kabul edildi. Bir parça toprak alırsın, beklersin ve değeri artar. Doğru mu? Peki, Ocak 2026’dan itibaren oyunun kuralları değişti – hem de oldukça radikal bir şekilde.

fotoğraf: zaminwale.com

Yeni planlama yasası – 2026 yılından itibaren neler değişiyor?

1 Ocak 2026’dan itibaren, sözde “planlama devrimi” yürürlüğe girdi. Kulağa korkutucu gelebilir, ancak özetle, yerel imar planı (MPZP) olmadan arsanın üzerine inşaat yapmak çok daha zor, hatta çoğu zaman neredeyse imkansız hale geliyor. Artık imar durumu başvurusu yapıp bir süre sonra inşaat için onay alma dönemi sona erdi. Artık önemli olan yerel plandır. Ve arsanızın gerçek değerini de bu plan belirleyecek.

MPZP’li arsalar ile tarım arazileri – kim kazanır, kim kaybeder?

MPZP kapsamındaki arsalar artık altın değerinde. Uzmanlar, yasal statünün net olması sayesinde — ne inşa edebileceğini ve hangi koşullarda yapabileceğini biliyorsun — fiyatlarının 2026 yılında %5-10 oranında artacağını öngörüyor. Peki ya plansız tarım arazileri? Bunlar yüksek riskli bir yatırım. Binlerce böyle parsel yatırım değerini kaybedebilir, çünkü geliştirici orada inşaat yapmak için gerekli yasal zemine sahip olmayacak.

Bölgesel farklara da bakmakta fayda var. Mazowieckie Voyvodalığı, özellikle planlanan CPK çevresi, MPZP’li arsaların %10’a kadar değer kazanabileceği yerler arasında. Ancak diğer bölgelerde mi? Talep çok daha zayıf olabiliyor.

2026 yılında yatırım arsası alıcıları için kontrol listesi

Satın almadan önce kontrol et:

1. Arsanın imar planı (MPZP) var mı? – bu en önemli nokta
2. Yola erişim – bu olmadan inşaattan söz edilemez
3. Yakındaki altyapı – elektrik, su, kanalizasyon
4. Lojistik çevre – burada gerçekten bir şey inşa etmek mümkün mü?
5. Planlarda değişiklik riski – belediye İmar Planı’nda bir revizyon planlamıyor mu?

Arsalar harika bir yatırım olabilir, ancak yalnızca sağlam yasal temellere sahipse. Aksi takdirde, bir varlık değil, risk satın alırsınız.

2026 yılında gayrimenkul yatırımı için etkili stratejiler

2026 yılında, yalnızca kiraya vermek için bir daire satın almak, gerçek bir strateji olarak kabul edilemez. Piyasa daha karmaşık hale geldi – bazı şehirlerde konut fazlası var, ancak aynı zamanda maaşlar artıyor ve faiz oranlarının düşme potansiyeli bulunuyor. Portföyünüzü mantıklı bir şekilde oluşturmak için çeşitlendirmeyi düşünmek ve finansal kaldıraç ne zaman anlamlı, ne zaman krediyi sınırlamak daha iyi olur, bunu anlamak önemlidir.

fotoğraf: lawtimesnews.com

Gayrimenkul portföyünün çeşitlendirilmesi uygulamada

Her şeyi tek bir tipe yatırmak yerine, birkaç segmenti birleştirmek daha mantıklı olabilir. Örnek mi? Varşova’da uzun vadeli kiraya verilmek üzere küçük bir daire (yıllık net %4-7 + %3-5 değer artışı), bir lojistik fonunda pay (temettü %6-8) ve gelecekteki yatırım için imar planına sahip bir arsa (3-5 yıl içinde potansiyel olarak %20-30 artış, ancak şu anda gelir yok). Böyle bir karışım riski dağıtır – konut piyasası yavaşlarsa, ticari segment yükselebilir; faiz oranları düşerse, arsaların değeri genellikle artar. Ayrıca her unsur farklı bir getiri türü sağlar – şimdi nakit (kiralama) vs. sonra kâr (arsa).

Gayrimenkuller mi, tahviller mi – 2026 yılında hangisi avantajlı?

Tahviller bugün yaklaşık %5,5-6 getiri sağlıyor ve riski çok düşük. Kiralık daireler benzer şekilde %4-7 net getiri ve ayrıca değer artışı sunuyor, ancak zaman alıyor ve yönetim gerektiriyor. REIT’ler %6-8 temettü ödüyor, likitler ama dalgalı olabiliyorlar. Peki, ne zaman gayrimenkul mantıklı olur? Değer artışı bekliyorsan (tahvil bunu sağlamaz) ve boş kalma ya da tadilat gibi durumlar seni korkutmuyorsa. Eğer huzur ve likidite senin için daha önemliyse, tahviller daha iyi bir seçenek olabilir.

Örnek stratejiler: muhafazakâr, dengeli, agresif

Konservatif: sermayenin çoğu tahvil ve REIT’lerde, belki başlangıç için küçük bir daire. Minimum borçlanma. Amaç: stres olmadan istikrarlı ~%5-6 gelir.

Dengeli: varlıkların yarısı dairelerde (bir-iki tane), kalanı gayrimenkul fonları ve tahvillerde. Orta düzeyde kredi (LTV ~%50). %6-7 getiri ve dengeli risk.

Agresif: yüksek kaldıraçlı birkaç daire (LTV %70-80), gelecekte inşaata uygun arsalar. Amaç: daha yüksek boşluk ve fiyat düşüşü riskiyle %8-10’un üzerinde getiri.

Seçim, risk toleransına ve yönetim için ayırmak istediğin zamana bağlı. Bir plan hazırla – plansız kolayca ani alımlara kapılabilirsin.

2030 yılına kadar bir gayrimenkul portföyü oluşturmak – değişimlere nasıl hazırlanılır

Yatırım yapmak emlak sektöründe uzun vadeli bir oyundur – bugün alıp bir yıl sonra satmak için değil. Bu yüzden 2026 yılında girmeyi planlıyorsan, daha ileriye bakmakta fayda var: 2030 yılına kadar neler olabilir ve portföyünü farklı senaryolara nasıl hazırlayabilirsin?

2030 yılına kadar emlak piyasasını hangi senaryolar bekliyor?

Analistler, 2026 ile 2030 yılları arasında bir yerde fiyatlarda %10-20 oranında bir düzeltme olabileceğini öngörüyor, özellikle konut segmentinde. Konut arz fazlasının zirveye ulaşmasının 2028-2030 yılları arasında olacağı tahmin ediliyor – o dönemde geliştiriciler, 2023- 2025 yıllarındaki patlamanın etkisini piyasaya sunacak. Bu “dalgalanma” sonrasında, devam eden kentleşme ve mevcut konut sayısındaki azalma ile birlikte yeni bir artış mümkün olabilir. Kulağa bir salıncak gibi mi geliyor? Tam da öyle – bu yüzden esneklik anahtar konumunda.

Dikkat edilmesi gereken üç uzun vadeli trend:

• Downsizing – büyük şehirlerde daha küçük, fonksiyonel daireler tercih edilecek; büyük M4 dairelerin kiralanması daha zor olabilir.
• Friendshoring – Ukrayna sınırına yakın, Batı’ya yakın depolar ve hangarlar – lojistik, satış pazarlarına her geçen gün daha da yaklaşıyor.
• ESG ve yeşil sertifikalar – enerji tasarruflu binalar daha pahalı olacak, ancak kiralanması ve yeniden satılması daha kolay olacak.

Pratik adımlar: Cüzdanınızı bugünden hazırlayın

2030 yılı göz önünde bulundurularak 2026 yılında ne yapılmalı?

1. Esnek, kolay kiralanabilir daireleri tercih et – iyi lokasyonlarda küçük veya orta büyüklükte daireler.
2. MPZP olmayan büyük arsalar konusunda dikkatli olun ve şehir dışındaki geniş daireler konusunda da öyle.
3. Lojistiğe ve sertifikalı tesislere (BREEAM, LEED) maruziyeti kademeli olarak artırın.
4. NBP kararlarını, düzenleyici değişiklikleri ve piyasa raporlarını (JLL, Otodom, Colliers) takip et.
5. Stratejinizi her 12-24 ayda bir güncelleyin – bir danışmanla görüşmek hatalardan kaçınmanıza yardımcı olabilir.

Gayrimenkuller artık basit bir “beton altını” değil, ancak bilinçli ve esnek bir yaklaşımla servetin sağlam bir direği olmaya devam edebilirler. En azından ben böyle görüyorum.

NORBI C

emlak editörü

Luxury Blog