Dubai’de gayrimenkul fiyatları ne kadar?

“2025 yılında Dubai’de metrekare başına ortalama fiyat 18.000 AED’yi, yani yaklaşık 19.000 PLN’yi aştı – bu, Varşova’nın merkezindeki lüks bir daire için ödediğinizden daha fazla.”

Çılgınca mı geliyor? Ancak yabancı yatırımcılar, bu Emirlik şehrindeki gayrimenkul piyasasının zaten %70’ini oluşturuyor. Bu bir tesadüf değil. Dubai, başka yerde kolay kolay bulamayacağınız avantajlar sunuyor – sermaye kazancı vergisi yok, mülk sahipleri için kalıcı oturum ve küresel enflasyon dönemlerinde bile hızla büyüyen bir piyasa.

2025 yılı, Dubai emlak piyasası için bir dönüm noktası olacak. Expo 2020 kalıcı bir iz bıraktı, büyük altyapı projeleri tamamlanmak üzere ve şehir yeni bir gelişim dalgasına hazırlanıyor. Polonya ’dan gelen yatırımcılar ise Dubai’ye artık egzotik bir macera olarak değil, yerel piyasalarına ciddi bir alternatif olarak bakmaya başlıyorlar.

Dubai’de gayrimenkul fiyatları ne kadar?

Dubai metrekarelerine yatırım yapmanın değerli olup olmadığını anlamak için üç temel şeyi bilmelisin:

• Metrekare başına güncel fiyatlar – farklı tiplerinin çeşitli semtlerde gerçek maliyeti nedir?

• Tam maliyet hesabı – daire fiyatı dışında alıcıyı bekleyen ek ücretler

• Kârlılık ve trendler – kiralamadan gelir elde etmek mümkün mü ve bu pazarın geleceği nasıl görünüyor

Saklamayacağım – rakamlar şaşırtıcı olabilir. Ancak şeytan ayrıntıda gizlidir ve bu ayrıntılar, yatırımının başarısı ya da başarısızlığı konusunda belirleyici olabilir.

Ancak belirli rakamlara geçmeden önce, Dubai pazarındaki fiyat coğrafyasını anlamakta fayda var.

2025 Fiyat Haritası – stüdyodan penthouse’a

2025 yılında Dubai ’deki fiyatlar? Bu, her potansiyel yatırımcının ezbere bilmesi gereken bir konu. Aralıklar gerçekten çok geniş, ancak bu karmaşada yolunuzu bulabilirsiniz.

Hatırlanması gereken gerçekler: Off-plan fiyatları, hazır mülklere göre ortalama %15-20 daha düşüktür. “Luxury” standardı ise fiyatı ek olarak %30-40 artırır. 2024 yılında en büyük fiyat artışı kanal semtlerinde görüldü – tam %18.

Bu işte her şey coğrafyadır. Downtown ve DIFC finans merkezleridir, burada metrekare fiyatı 15.000-25.000 AED arasındadır. Palm Jumeirah mı? Orada prestij önemlidir, bu yüzden benzer fiyatlar ödersin. Ama Ajman veya Sharjah gibi şehrin dışına gidersen, aynı metrekareler bir anda 8.000-12.000 AED’ye düşer.

Neden böyle bir fark var? Altyapı, metroya yakınlık, Burj Khalifa manzarası. Tabii ki tüm bu pazarlama ve adresin prestiji de cabası.

Hayattan iki gerçek örnek – Burj Khalifa’daki bir penthouse geçen yıl 42 milyon euroya satıldı, alan Rus bir oligarktı. Öte yandan, tanıdık bir Polonyalı Ajman’da 74 metrekarelik bir daireyi 223.000 AED’ye aldı ve çok memnun.

Fiyatların tarihi tam bir rollercoaster. 2008’de, krizden önce, metrekare fiyatı yaklaşık 20.000 AED’ydi – tanıdık geliyor, değil mi? Sonra çöküş geldi ve fiyatlar %60 düştü. 2020’deki pandemi mi? Herkes kötü olacağını sanıyordu, ama tam tersine fiyatlar roket gibi fırladı.

Aslında ilginç olan, 2008 yılındaki bu fiyatların ancak şimdi geri dönmüş olması. Yani, piyasanın toparlanması 15 yıl sürdü.

Açık artırma başlangıç fiyatlarını zaten biliyoruz, şimdi tam hesabı çıkarma zamanı ve bakalım bu toplamın üstüne daha neler ekleyeceksin…

Tam fatura – ücretler, vergiler ve satın alma adımları

Açılış fiyatını görüp her şeyin bu kadar olduğunu mu sanıyorsun? Ne yazık ki, bu sadece başlangıç. Dubai’de kağıt üzerindeki her dirhem, faturada çok daha büyük bir meblağa dönüşüyor – ve kimse sana bunu önceden tam olarak açıklamıyor.

1. Rezervasyon Formu ve ilk ödeme
“Reservation Form” ile başlarsınız ve %10 ön ödeme yaparsınız. Masumca görünüyor, ancak burada zaten acente komisyonunu ödüyorsunuz – standart olarak değerin %2’si. Eğer 1.500.000 AED’ye alım yapıyorsanız, bu hemen fazladan 30.000 AED demek. Süre: 1-3 gün.

2. Satış sözleşmesi (SPA) ve DLD kaydı
Burada en büyük maliyet ortaya çıkıyor – Dubai Land Department için %4 ücret. Bu pazarlık edilemez. Aynı yatırımda bu, ek olarak 60.000 AED anlamına gelir. Ayrıca noter masrafları, genellikle 2.000-5.000 AED. Bu aşama yaklaşık 7-14 gün sürer.

1. Off-plan ödeme takvimi
   
   Çoğu projede benzer bir ödeme planı uygulanır: Rezervasyonda %10, SPA imzalanırken %10, ardından inşaat ilerlemesine göre her 3-6 ayda bir taksitler. 24 aylık bir proje örneği: İlk iki ayda %20, sonraki %60 her altı ayda eşit taksitlerle, son %20 anahtar tesliminde ödenir.
2. İşletme ücretleri ve gizli maliyetler
   
   Kimse yıllık metrekare başına 10-20 AED servis ücretinden açıkça bahsetmiyor. 100 m²’lik bir daire için bu, yılda 1.000-2.000 AED demek. Bazen ayrıca otopark, çöp toplama veya bina sigortası ücreti de çıkabiliyor.
3. Tamamlama ve teslim
   
   Kalan %20 ve tapu devri ücretleri. Belgeler, tercümeler ve son kayıtlar için ek olarak 2.000-3.000 AED. İnşaatın tamamlanmasından itibaren süreç 30-45 gün sürer.

Golden Visa özeti: Minimum 2.000.000 AED yatırım yaptığınızda tüm aileniz için 10 yıllık vize alırsınız. Başvuru süreci 2-4 hafta sürer, avantajları arasında BAE’ye serbest giriş, iş kurma imkanı ve her 6 ayda bir ülkeden çıkma zorunluluğunun olmaması yer alır.

Gerçek şu ki, başlangıç fiyatı nihai maliyetin en fazla %85’idir. Geri kalanı ise, deneyimli yatırımcıları bile şaşırtabilen “ufak tefek” ayrıntılardır.

Tüm maliyeti bildiğimize göre soralım: Buna değer mi?

Kârlılık ve gelecek – yatırım yapmaya değer mi?

Sermayeniz verimli çalışıyor mu? Bu soruyu, Dubai’de gayrimenkul satın almayı düşünen her yatırımcı kendine sorar.

Rakamlar kendi adına konuşuyor. Dubai’nin merkezinde yaklaşık %7 getiri bekleyebilirsiniz, şehrin dış bölgelerinde ise bu oran %10’a kadar çıkabiliyor. Karşılaştırmak gerekirse, Varşova’daki daireler en fazla %5 getiri sağlıyor. Fark oldukça büyük.

Önümüzdeki yıllara ilişkin tahminler iyimser görünüyor – 2025’te %5-8 oranında fiyat artışı, ardından 2030’a kadar her yıl istikrarlı bir şekilde %5-10 arası büyüme bekleniyor. Dubai 2040 Planı, şehri dünyanın en zenginleri için küresel bir merkez haline getirmeyi hedefliyor. Yüksek servetli bireylerin akışı şimdiden talebi artırıyor.

İşlem istatistiklerine bakmakta fayda var. 2024 yılında 100.000’in üzerinde satış gerçekleşti, 2025 yılı için tahminler ise 120.000’i gösteriyor. Bu da tek bir anlama geliyor: piyasa likit durumda. Çıkış zamanı geldiğinde satış yapmakta zorlanmayacaksın.

Peki her şey toz pembe mi? Pek sayılmaz.

Risk & Reward

Küresel enflasyon, gayrimenkul bakım maliyetlerini etkileyebilir. Orta Doğu’daki jeopolitik durum her zaman belirli riskler taşır. Ve emlak piyasaları – en iyileri bile – her zaman yükseliş ve düşüş döngülerinden geçer.

Off-plan ile hazır projeler arasında seçim mi yapıyorsunuz? Off-plan daha iyi fiyatlar sunar, ancak sabır gerektirir. Hazır gayrimenkuller ise daha yüksek bir giriş fiyatına rağmen anında kira geliri sağlar.

Sonuç olarak, Dubai bu bölgede en yüksek getiri oranlarından bazılarını sunuyor. Soru şu – bu adımı atmaya hazır mısın?

Dubai piyasasında sırada ne var – temel çıkarımlar ve sonraki adımlar

Dubai artık on yıl önceki o çılgın piyasa değil, gdzie mieszkanie z broszurki alıp deweloperin inşaatı bitirmesi için dua ediyordun. Bugün durum tamamen farklı.

Bilmen gereken üç şey

Fiyatlar hâlâ artıyor, ancak geçen yıla göre daha sakin bir tempoda. Bu iyi bir haber – bu, spekülatif bir balon olmadan istikrar anlamına geliyor. İkincisi – her zaman ek masraflar için satın alma fiyatına %6-8 ekleniyor. Ve üçüncüsü, en önemlisi: Dubai’deki getiri oranı hâlâ çoğu Avrupa pazarını geride bırakıyor.

Birçok insan, yalnızca giriş fiyatına odaklanarak bu son noktayı unutuyor.

Satın almadan önce kendini test et

▢ Beklenmedik harcamalar için pay bırakılmış net bir bütçen var mı?

▢ Tam olarak neden satın aldığını biliyor musun – kendin için bir daire, yatırım mı, yoksa belki emeklilik planı mı?

▢ Zaman ufkunu belirledin mi – 3 yıl, 10 yıl ya da daha uzun?
▢ Kur dalgalanmaları ve yerel düzenlemeler riskine hazır mısın?

▢ Yatırımdan çıkış planın var mı – ne zaman ve nasıl satacaksın?

Bu sorular basit gibi görünebilir, ancak çoğu alıcı bunlara cevap veremiyor. Oysa vermeliler.

2026-2030’a Bakış

Dubai Vision 2040 sadece güzel bir pazarlama sloganı değil. Şehir gerçekten sürdürülebilir projelere ve geleceğin teknolojilerine yatırım yapıyor. Hatta “metaverse gayrimenkulü” gibi kavramlar da ortaya çıkıyor – kulağa garip gelse de, sanal mülklerin fiziksel varlıklarla bağlantılı olarak satıldığı ilk örnekler şimdiden gerçekleşiyor.

Bunun bir devrim olacağını söylemiyorum, ama yön belli. Dubai, bölgenin teknoloji başkenti olmak istiyor.

Harekete geçme zamanı

Teorik olarak konuşmak bir şeydir, pratikte uygulamak ise başka bir şeydir. Güncel teklifleri ilan sitelerinde değil, RERA lisansına sahip yetkili acentelerden kontrol et. Bu, güvenliğin temelidir.

Eğer satın alma konusunda ciddi düşünüyorsan, yerel piyasayı yakından tanıyan biriyle danışmanlık randevusu ayarla. Kararını internet makalelerine dayanarak verme – hatta bu makaleye bile.

Akıllıca hareket et, ama harekete geç.

Mark D.

yaşam tarzı editörü

Lüks Blog