Dubai’deki emlak fiyatları, ne kadar olduklarına göz atın

2025 yılında Dubai emlak piyasası yaklaşık 917 milyar dirhem değerine ulaştı ve işlemlerin %87’si nakit alım olarak gerçekleşti. Rakamlar etkileyici, değil mi? Alıcı için önemli olan, 1 AED’nin yaklaşık 0,25 EUR’ya, yani tersinden bakarsak 1 EUR’nun yaklaşık 4 AED’ye denk geldiğini bilmek. Bu nispeten istikrarlı kur, bütçe planlamasını oldukça öngörülebilir kılıyor. Bugün sizlere Dubai’deki emlak fiyatlarının nasıl göründüğünü anlatmaya çalışacağım.

2002 yılından bu yana yabancılar, belirlenmiş freehold bölgelerinde mülk sahibi olabiliyor. Bu durum, Avrupa dahil olmak üzere dünyanın dört bir yanından yatırımcıların piyasaya girmesinin önünü açtı. Günümüzde ise bu tür bir sermaye yatırımı biçimine olan ilginin büyük ölçüde arttığı gözlemleniyor. Bu yüzden sizin için piyasayı daha yakından incelemeye karar verdim!

foto: famproperties.com

Dubai’deki emlak fiyatları – benim analizim

Dubai bugün 3,8 milyondan fazla nüfusa sahip bir şehir ve 2025 yılında turizm rekorları kırıyor. Talep, ağırlıklı olarak genç demografi ve gelişime odaklanma sayesinde artıyor. Ve yıllardır, bu şehrin turizm ikonu olması için büyük yatırımlar yapıldığı açıkça görülüyor.

Önemli olan, 2021-2025 yıllarındaki çılgın patlamadan sonra pazarın artık ılımlı bir döneme girmesi. Artan konut arzı fiyatları istikrara kavuşturmaya başlıyor, bu yüzden artık ani fiyat artışlarından söz etmiyoruz. Bu, makul bir fiyat arayan ve spekülatif bir çılgınlık istemeyen alıcılar için iyi bir haber.

fotoğraf: economymiddleeast.com

Fiyat aralıkları, türler ve standart

Zacznijmy od podstaw: 1 AED to w przybliżeniu 0,25 EUR. Ten przelicznik się lekko waha, ale dla szybkich wyliczeń sprawdza się świetnie. I teraz konkretne liczby, bo to pewnie cię najbardziej interesuje.

Güncel fiyat aralıkları euro cinsinden

Stüdyolar genellikle €105.000 ile €198.000 arasında ( AED 450-850 bin karşılığı) bir fiyata sahip, ancak standart modeller genellikle alt aralıkta kalıyor. Tek yatak odalı daireler €209.000 ile €372.000 (AED 900 bin-1,6 milyon) arasında değişiyor, iki odalılar ise yaklaşık €349.000’dan başlayıp €651.000’e kadar çıkabiliyor (AED 1,5-2,8 milyon). Villalar ve sıra evler? Burada minimum €511.000 ’dan başlıyor, üst sınır ise rahatlıkla €1,86 milyon ve üzerine çıkabiliyor (AED 2,2-8 milyon+). Palma Jumeirah gibi lüks lokasyonlarda fiyatlar €7,5 milyonun (AED 30 milyon+) üzerine çıkabiliyor, yani aralık gerçekten çok geniş.

Dairelerde metrekare fiyatı yaklaşık ~€2.100 ile €7.800 arasında değişiyor, medyan ise yaklaşık €4.900 (yaklaşık AED 19.000). Ortalama işlem değeri ~AED 2,6 milyonun üzerinde, yani yaklaşık €650.000 civarında.

fotoğraf: dxbinteract.com

Fiyatı ne belirler?

Off-plan (inşaat halinde) gayrimenkuller genellikle ödeme planına göre değerin %20-60’ını peşin ister, bu da esneklik sağlar. Hazır daireler genellikle m² başına daha pahalıdır, ancak hemen kiraya verebilir veya taşınabilirsiniz. Deniz manzarası ya da Burj Khalifa manzarası mı? Rahatça birkaç yüzde daha ekleyin. Kat da önemli, yukarı çıktıkça fiyat artar.

Örnek: €300.000 ile iyi standartta, düzgün bir 1 yatak odalı daire (yaklaşık 55-70 m²) alabilirsiniz; €150.000 ile ise uygun bir konumda stüdyo (belki 35-45 m²) sahibi olursunuz. Metrekare ve bitiş kalitesi fark yaratır.

foto: uniqueproperties.ae

Ana semtlerde €/m² karşılaştırması

Konumun Dubai ‘de olması esastır. Semtler arasındaki fiyat farkları çok büyüktür ve doğrudan ne kadar ödeyeceğini ve kiradan ne kadar getiri bekleyebileceğini etkiler.

2026 yılının başı için yaklaşık fiyatlar şunlardır:

Farklar gerçekten büyük. Örneğin: JVC’de 60 m² bir dairenin maliyeti yaklaşık €135 000’dur (m² başına €2 250). Aynı 60 m² Downtown’da mı? Tam €480 000 (ortalama €8 000/m²). Fark üç kattan fazla ve JVC ’deki ROI iki kat daha yüksek.

foto: wurarealestate.com

Freehold bölgeleri ve konumun niteliği

Wszystkie wymienione dzielnice to strefy freehold, czyli cudzoziemcy mogą kupować bez ograniczeń. Dubai Marina to taki hub dla expatów, czyli mariny, restauracje, klimat wielkomiejski. Downtown oferuje widoki i prestiż, ale za to płacisz premium. JVC (Jumeirah Village Circle) to spokojniejsza, rodzinna okolica, stąd niższe ceny i lepszy ROI. Palm Jumeirah to już całkiem inna liga, głównie wille i apartamenty ultra-lux.

Pamiętaj, że to stawki orientacyjne. Konkretne ceny zależą od widoku, piętra, developera i standardu wykończenia. Natomiast, oferta jest tak wielka, że każdy znajdzie coś dla siebie!

Ücretler, bakım ve vize

Mülk veya villa fiyatı, hikayenin sadece bir parçası. Aslında daha fazlasını ödeyeceksiniz ve fark gerçekten şaşırtıcı olabilir.

fotoğraf: kaizenams.com

Satın alma sırasında adım adım ücretler

En büyük kalem DLD’dir (Dubai Land Department ücreti), yani gayrimenkul fiyatının %4’ü. €300 000’lik bir alımda bu, €12 000 eder. Buna ek olarak, genellikle %2 civarında olan ve KDV eklenen acente komisyonu var; bu da aynı örnekte €6 000-€6 300 daha demektir. Eğer ipotek kredisi alırsan, ipotek kaydı (kredi tutarının %0,25 ila %0,5’i arasında) ve birkaç küçük idari ücret daha eklenir. Toplamda? Satın alma fiyatının yaklaşık %6-7’si işlem masraflarına gider.

İşte tam da burada birçok Avrupa pazarından fark ortaya çıkıyor. Dubai ’de ne emlak vergisi ne de kira gelirinden alınan bir vergi var. Satın alırken bir kez ödeme yaparsın, sonrasında sadece bakım masrafları olur.

foto: liminastudios.com

Vize

Koszty roczne to zazwyczaj €2 000-€5 000, zależnie od standardu budynku i dostępnych amenities (basen, siłownia, ochrona). Im wyższy standard, tym wyższy service charge.

Jeśli myślisz o wizie rezydencyjnej, progi są konkretne. Nieruchomość za minimum 750 000 AED (około €190 000) daje krótsze pozwolenie, natomiast próg 2 000 000 AED (mniej więcej €515 000) otwiera drogę do Golden Visa na 10 lat. Wartość liczona jest od ceny zakupu, nie aktualnej wyceny rynkowej.

Dla inwestycji za €300 000 łączny koszt startowy (cena + opłaty) wyniesie więc około €320 000. Potem rocznie dochodzą koszty utrzymania, ale bez podatków własnościowych czy dochodowych.

Gelecek için senaryolar

fot. cbnme.com

Żeby zrozumieć, gdzie jesteśmy teraz, warto cofnąć się do 2014 roku. Wtedy średnia cena za stopę kwadratową wynosiła około 1 003 AED. Potem przyszła korekta, w 2020 spadliśmy do mniej więcej 894 AED/sqft (efekt pandemii i wcześniejszego przesycenia). No i od tego momentu zaczęło się naprawdę dziać.

Rok 2024 zamknęliśmy w przedziale 1 524-1 597 AED/sqft, zależnie od źródła danych. Na 2025 prognozy mówią o 1 625 AED/sqft, a niektóre scenariusze widzą 2026 powyżej 1 800 AED/sqft. Brzmi jak rakieta, ale uwaga: tempo wzrostu już spada. Wchodzi się w fazę moderacji, a nie dalszej euforii.

Satış hacmi ve pazar yapısı

Skala? 2025 yılında yaklaşık 270.000 işlem ve toplamda 917 milyar AED değerinde bir hacim bekleniyor. Sadece 2025’in ilk çeyreğinde ~42.000 işlem (yaklaşık 114 milyar AED) gerçekleşti. İlginç olan, %60-70’i off-plan, yani proje aşamasında yapılan alımlar ve alıcıların %87’si ödemeyi nakit yapıyor. Bu, pazarın ne kadar sağlam bir temele oturduğunu gösteriyor; ancak off-plan oranının yüksek olması, projelerdeki gecikmelere karşı daha hassas bir yapı anlamına da geliyor.

Arz tarafında: 2025’te ~48.000 yeni konut piyasaya sürülecek, 2026 ’da ise tam ~72.000 ve sadece 2025’in ilk çeyreğinde ~9.400 birim teslim edildi. Dubai’nin nüfusu artık 3,8 milyon un üzerinde, buna ek olarak turizm (2024’te 17 milyondan fazla) var; yani talep mevcut. Soru şu: Arz, talebin önüne geçmeye başlar mı?

Tahminler

Tutaj się robi ciekawie. Dla willi i segmentu premium większość analityków widzi wzrost +5-8% w 2026. Mieszkania w średnim segmencie? Fitch i inni ostrożni eksperci ostrzegają przed możliwą korektą rzędu 10-15%, głównie przez nadpodaż off-plan i rosnącą liczbę dostaw. Czynsze krótkoterminowo rosną ( +6-13%), więc inwestorzy pod wynajem mają poduszkę, ale w 2026-2027 presja cenowa może zadziałać w drugą stronę.

Więc co z tego wynika? Jeśli patrzysz na luksus i wille, outlook wygląda stabilnie. Mieszkania? Trzeba uważać na timing.

Dubai piyasasını akıllıca nasıl okumalı?

fot. elysian.com

Rynek Dubaju to nie tylko twarde dane, to jeszcze kontekst, który decyduje o tym, czy dana cena to okazja czy pułapka. Jeden metr w Marina może kosztować podobnie jak w Downtown, ale potencjał wynajmu, dostępność metra i perspektywy rozwoju okolicy tworzą zupełnie inną historię inwestycyjną. Średnie ceny w euro dają punkt odniesienia, ale prawdziwa wartość kryje się w szczegółach, o których deweloperzy rzadko mówią w folderach sprzedażowych.

Dlatego kupując w Dubaju, warto patrzeć szerzej niż na same liczby na stronie oferty. Lokalizacja, dojrzałość dzielnicy, jakość dewelopera i realne koszty utrzymania często ważą więcej niż sama cena zakupu.

I właśnie ta umiejętność czytania między wierszami oddziela udaną inwestycję od rozczarowania. Ja mam już dwie nieruchomości w Dubaju i szczerze Wam polecam ten region!

Stev

miłośnik nieruchomości premium i golfa

redakcja Luxury Blog