Dubai’deki emlak fiyatları, ne kadar olduklarını öğrenin

2025 yılında Dubai emlak piyasasının değeri yaklaşık 917 milyar dirheme ulaştı ve işlemlerin %87’si peşin alımlardan oluşuyor. Rakamlar etkileyici, değil mi? Alıcı için önemli olan, 1 AED’nin yaklaşık 0,25 EUR’ya, yani tersinden bakarsak 1 EUR’nun yaklaşık 4 AED’ye denk geldiğini bilmek. Bu nispeten istikrarlı kur, bütçe planlamasını oldukça öngörülebilir kılıyor. Bugün size Dubai’deki emlak fiyatlarının nasıl göründüğünü anlatmaya çalışacağım.

2002 yılından beri yabancılar, belirlenen freehold bölgelerinde mülk sahibi olabiliyor. Bu durum, aralarında Avrupa ’nın da bulunduğu dünyanın dört bir yanından yatırımcıların piyasaya girişini sağladı. Ve bugün, bu tür bir sermaye yatırımı biçimine olan ilginin büyük ölçüde arttığı gözlemleniyor. Bu yüzden sizin için piyasayı daha yakından inceledim!

foto: famproperties.com

Dubai’deki emlak fiyatları – benim analizim

Dubai bugün 3,8 milyondan fazla nüfusa sahip bir şehir ve 2025 yılında turizm rekorları kırıyor. Talep, ağırlıklı olarak genç demografi ve gelişime odaklanma sayesinde artıyor. Ve açıkça görülüyor ki, yıllardır bu şehrin turizm ikonu olması için büyük yatırımlar yapılıyor.

Önemli olan, 2021-2025 yıllarındaki çılgın patlamadan sonra pazarın artık ılımlı bir döneme girmesi. Artan konut arzı fiyatları istikrara kavuşturmaya başlıyor, bu yüzden artık ani fiyat artışlarından söz etmiyoruz. Bu, makul fiyat arayan ve spekülatif bir çılgınlık istemeyen alıcılar için iyi bir haber.

foto: economymiddleeast.com

Fiyat aralıkları, türler ve standart

Temel bilgilerle başlayalım: 1 AED yaklaşık olarak 0,25 EUR’dur. Bu oran biraz değişiklik gösterebilir, ancak hızlı hesaplamalar için oldukça kullanışlıdır. Şimdi ise asıl merak ettiğin konuya, yani somut rakamlara geçelim.

Güncel fiyat aralıkları euro cinsinden

Stüdyolar genellikle €105.000 ile €198.000 arasında ( AED 450-850 bin karşılığı) değişiyor, ancak standart modeller genellikle alt aralıkta kalıyor. Bir yatak odalı daireler €209.000 ile €372.000 (AED 900 bin-1,6 milyon) arasında, iki odalılar ise yaklaşık €349.000’dan başlayıp €651.000’e kadar çıkabiliyor (AED 1,5-2,8 milyon). Villalar ve sıra evler? Burada en az €511.000 ’dan başlıyor, üst sınır ise rahatlıkla €1,86 milyon ve üzerine çıkabiliyor (AED 2,2-8 milyon+). Palma Jumeirah gibi lüks lokasyonlarda fiyatlar €7,5 milyonun (AED 30 milyon+) üzerine çıkabiliyor, yani aralık gerçekten çok geniş.

Dairelerde metrekare fiyatı yaklaşık ~€2.100 ile €7.800 arasında değişiyor, medyan ise yaklaşık €4.900 (yaklaşık AED 19.000). Ortalama işlem değeri ~AED 2,6 milyonun üzerinde, yani yaklaşık €650.000 civarında.

fotoğraf: dxbinteract.com

Fiyatı ne belirler?

Off-plan (inşaat halinde) gayrimenkuller genellikle ödeme planına göre değerin %20-60’ının ödenmesini gerektirir, bu da esneklik sağlar. Hazır daireler genellikle metrekare başına daha pahalıdır, ancak hemen kiraya verebilir veya taşınabilirsin. Deniz manzarası ya da Burj Khalifa manzarası mı? Rahatça birkaç yüzde daha ekle. Kat da önemli, yukarı çıktıkça fiyat artar.

Örnek: €300.000’a iyi standartta, düzgün bir 1+1 (yaklaşık 55-70 m²) alabilirsin, oysa €150.000’a düzgün bir lokasyonda stüdyo (belki 35-45 m²) bulursun. Metrekare ve bitiş kalitesi fark yaratır.

foto: uniqueproperties.ae

Ana semtlerde €/m² karşılaştırması

Konumun Dubai ‘da olması esastır. Semtler arasındaki fiyat farkları çok büyüktür ve doğrudan ne kadar ödeyeceğini ve kiradan ne kadar getiri bekleyebileceğini etkiler.

2026 yılının başı için yaklaşık fiyatlar şunlardır:

Farklar gerçekten büyük. Örneğin: JVC’de 60 m² bir dairenin maliyeti yaklaşık €135 000 (m² başına €2 250). Aynı 60 m² Downtown’da mı? Artık €480 000 (ortalama €8 000/m²). Fark üç kattan fazla, JVC ‘deki ROI ise iki kat daha yüksek.

fotoğraf: wurarealestate.com

Freehold bölgeleri ve konumun özellikleri

Bahsedilen tüm semtler freehold bölgeleridir, yani yabancılar herhangi bir kısıtlama olmadan mülk satın alabilir. Dubai Marina, expat’lar için bir merkezdir; marinaya, restoranlara ve büyük şehir atmosferine sahiptir. Downtown manzara ve prestij sunar, fakat bunun için ekstra ücret ödersin. JVC (Jumeirah Village Circle) daha sakin, ailelere uygun bir bölgedir; bu yüzden fiyatlar daha düşük ve yatırım getirisi daha yüksektir. Palm Jumeirah ise tamamen farklı bir seviyedir, çoğunlukla ultra lüks villalar ve daireler bulunur.

Unutma, bunlar yaklaşık fiyatlardır. Kesin fiyatlar manzaraya, kata, geliştiriciye ve bitiş standartına göre değişir. Ancak, seçenekler o kadar fazla ki herkes kendine uygun bir şey bulabilir!

Ücretler, bakım ve vize

Mülk ya da villa fiyatı, hikayenin sadece bir parçası. Aslında daha fazlasını ödeyeceksin ve aradaki fark gerçekten şaşırtıcı olabilir.

fotoğraf: kaizenams.com

Satın alma sırasında adım adım ücretler

En büyük kalem DLD’dir (Dubai Land Department ücreti), yani gayrimenkul fiyatının %4’ü. €300.000’lik bir alımda bu €12.000 eder. Buna ek olarak, genellikle %2 civarında olan ve KDV eklenen acente komisyonu var; bu da aynı örnekte €6.000-€6.300 arası bir tutar demektir. Eğer ipotekli kredi kullanıyorsan, ipotek kaydı (kredi tutarının %0,25 ila %0,5’i arasında) ve birkaç küçük idari ücret daha eklenir. Toplamda? Satın alma fiyatının yaklaşık %6-7’si işlem maliyetlerine gider.

İşte tam da burada birçok Avrupa pazarından fark ortaya çıkıyor. Dubai ’de ne emlak vergisi ne de kira gelir vergisi var. Satın alırken bir kez ödeme yaparsın, sonrasında ise sadece bakım masrafları olur.

foto: liminastudios.com

Vize

Yıllık maliyetler genellikle €2.000-€5.000 arasındadır, bina standardına ve mevcut imkanlara (havuz, spor salonu, güvenlik) bağlı olarak değişir. Standart ne kadar yüksekse, service charge da o kadar yüksek olur.

Oturum vizesi düşünüyorsanız, eşikler nettir. En az 750.000 AED (yaklaşık €190.000) değerinde bir gayrimenkul daha kısa süreli bir izin sağlarken, 2.000.000 AED (yaklaşık €515.000) eşiği ise 10 yıllık Golden Visa yolunu açar. Değer, güncel piyasa değerinden değil, satın alma fiyatından hesaplanır.

Yatırım için €300.000’lik bir mülkte toplam başlangıç maliyeti (fiyat + ücretler) yaklaşık €320.000 olacaktır. Sonrasında ise yıllık bakım masrafları eklenir, ancak mülkiyet veya gelir vergisi yoktur.

Gelecek için senaryolar

foto: cbnme.com

Şu anda nerede olduğumuzu anlamak için 2014 yılına geri dönmekte fayda var. O dönemde metrekare başına ortalama fiyat yaklaşık 1 003 AED idi. Sonrasında bir düzeltme geldi, 2020’de yaklaşık 894 AED/sqft seviyesine geriledik (pandeminin ve daha önceki doygunluğun etkisiyle). Ve işte o andan itibaren gerçekten hareketlenmeye başladı.

2024 yılını 1 524-1 597 AED/sqft aralığında kapattık, veri kaynağına bağlı olarak değişiyor. 2025 için tahminler 1 625 AED/sqft seviyesini gösteriyor, bazı senaryolarda ise 2026 yılı 1 800 AED/sqft seviyesinin üzerine çıkıyor. Roket gibi görünüyor, ancak dikkat: büyüme hızı artık düşüyor. Artık daha fazla coşku değil, bir dengeleme aşamasına giriliyor.

Satış hacmi ve pazar yapısı

Skala? 2025 yılında yaklaşık 270.000 işlem ve toplamda 917 milyar AED değerinde bir hacim bekleniyor. Sadece 2025’in ilk çeyreğinde ~42.000 işlem (yaklaşık 114 milyar AED) gerçekleşti. İlginç olan, %60-70’i off-plan, yani proje aşamasında yapılan alımlar ve alıcıların %87’si ödemeyi nakit yapıyor. Bu, pazarın ne kadar sağlam bir temele oturduğunu gösteriyor, ancak off-plan oranının yüksek olması, projelerdeki gecikmelere karşı daha hassas bir yapı anlamına da geliyor.

Arz tarafında: 2025’te ~48.000 yeni konut piyasaya çıkacak, 2026 ’da ise tam ~72.000 ve yalnızca 2025’in ilk çeyreğinde ~9.400 birim teslim edildi. Dubai’nin nüfusu artık 3,8 milyon un üzerinde, buna turizm de ekleniyor (2024’te 17 milyonun üzerinde), dolayısıyla talep var. Soru şu: Arz, talebin önüne geçmeye başlar mı?

Tahminler

Burada işler ilginçleşiyor. Villalar ve premium segment için çoğu analist %5-8 artış öngörüyor 2026’da. Orta segmentteki daireler mi? Fitch ve diğer temkinli uzmanlar, özellikle off-plan fazlası ve artan teslimatlar nedeniyle %10-15 civarında bir düzeltme olabileceği konusunda uyarıyor. Kira fiyatları kısa vadede yükseliyor ( %6-13 artış), bu yüzden kiraya vermek isteyen yatırımcıların bir tamponu var, fakat 2026-2027’de fiyat baskısı tersine dönebilir.

Peki bundan ne çıkar? Eğer lüks ve villalara bakıyorsan, görünüm istikrarlı. Daireler mi? Zamanlamaya dikkat etmek gerek.

Dubai piyasasını akıllıca nasıl okumalı?

foto: elysian.com

Dubai piyasası sadece somut verilerden ibaret değil, aynı zamanda bir fiyatın fırsat mı yoksa tuzak mı olduğunu belirleyen bir bağlam da var. Marina’daki bir metrekare, Downtown’dakiyle benzer fiyata mal olabilir, ancak kira potansiyeli, metroya erişim ve bölgenin gelişim perspektifleri tamamen farklı bir yatırım hikayesi oluşturur. Euro cinsinden ortalama fiyatlar bir referans noktası sunar, fakat gerçek değer, geliştiricilerin satış broşürlerinde nadiren bahsettiği detaylarda gizlidir.

Bu yüzden Dubai’de satın alma yaparken, sadece ilan sayfasındaki rakamlara bakmakla yetinmemek gerekir. Lokasyon, semtin olgunluğu, geliştiricinin kalitesi ve gerçek bakım maliyetleri çoğu zaman satın alma fiyatından daha ağır basar.

Satır aralarını okuyabilme yeteneği ise başarılı bir yatırımla hayal kırıklığını birbirinden ayıran en önemli unsurdur. Benim Dubai’de iki gayrimenkulüm var ve bu bölgeyi size içtenlikle tavsiye ediyorum!

Stev

premium gayrimenkul ve golf tutkunu

Luxury Blog editörü