Küresel lüks emlak piyasası – metrekare fiyatının en yüksek olduğu yerler neresi?

4.000.000 złotaya Hong Kong’da 40 metrekarelik bir daire ya da Toskana’da havuzlu bir villa alabilirsiniz – aynı miktar, iki farklı dünya. Bugün küresel lüks emlak piyasasını analiz etmeye çalışacağım.

On yıl önce kimse bir metrekarenin bir arabadan daha pahalı olabileceğini düşünmezdi. Bugün ise fiyatlar her şeyi alt üst ediyor. Monako’da metrekare başına 200.000 euro ödeniyor. Bu bir hata değil.

Deloitte’a göre, 2023 yılında küresel lüks emlak piyasasının değeri 1.121 milyar dolara ulaştı. 2025 yılı için öngörüler, yüzde 24-25’lik bir artışa işaret ediyor. Bunu hayal etmek bile zor.

fot. tomferry.com

Küresel lüks emlak pazarı – milyonların dünyasına hoş geldiniz

“Günümüzde ‘nerede en pahalı?’ sorusu her zamankinden daha büyük bir anlam taşıyor. Bu, sadece bir merak meselesi değil. Modern para ve güç dünyasının nasıl işlediğini anlamakla ilgili. En zenginler sermayelerini nereye yatırıyorsa, işte orada tüm bölgelerin geleceği şekilleniyor.

Bazen en lüks yerlerde fiyatların ne olacağını düşünüyorum. Monako, metrekare başına 200.000 euro ile sürdürülebilir kalkınma çağında konumunu koruyabilecek mi? Yeni nesil milyarderler, Akdeniz kıyısındaki beton gökdelenlerde yaşamayı hâlâ isteyecek mi?

fotoğraf: sothebysrealty-france.com

Bu makale, lüks gayrimenkul pazarının üç temel sorusuna yanıt verecek:

• Hangi şehirler fiyat rekorlarını kırıyor ve neden tam olarak bu yerler

• Milyonlarca euroya satılan daireler nasıl görünüyor ve bu paraya aslında ne alınıyor

• Lüks gayrimenkul patlamasının bir sınırı var mı ve bu ne zaman sona erebilir

Öyle bir çağda yaşıyoruz ki, bir daire bir şehrin tüm bütçesinden daha pahalıya satılabiliyor. Bilim kurgu gibi geliyor, ama bu bizim gerçeğimiz. En pahalı lokasyonların sıralamasına geçmeden önce, bu olgunun ölçeğini anlamakta fayda var.

fotoğraf: valcucine.com

Küresel sıcak noktalar sıralaması: metrekarenin servete mal olduğu yerler

2025 yılının ilk aylarından en güncel verilere baktım ve itiraf etmeliyim ki — dünyanın en pahalı semtlerinde metrekare başına ödenen rakamlar beni bile etkiledi.

“Avrupa ile Asya arasındaki fark? Monako’da sermayenin güvenliği için ödeme yaparsın, Hong Kong’da ise hızla büyüyen piyasalara erişim için. Amerika ise sadece saf prestijdir.”

En ilginç örnek muhtemelen New York ‘taki 250 milyon dolarlık o penthouse. Sahibi, evi neredeyse tamamen internet üzerinden satın aldı, hatta şahsen görmedi bile. Monako’da ise rekor bir satış, kendi yat limanına sahip bir daireye ait — kelimenin tam anlamıyla balkona tekneyle yanaşabiliyorsunuz.

foto: 943thepoint.com

Asya piyasaları, Avrupa’dan farklı işliyor. Singapur ve Hong Kong’da genellikle yeni projeler satın alınıyor, Londra veya Cannes’da ise çoğunlukla ruhu olan tarihi mülkler tercih ediliyor.

Dünyanın aynasında Polonya

Varşova’da en pahalı lokasyonlarda fiyatlar artık 95.000-110.000 PLN/m² seviyesine ulaştı, bu da yaklaşık 20.000 EUR/m² demek. Hâlâ Monako’nun beşte biri ama aradaki fark kapanıyor. Gdańsk kendi rekorunu kırdı — Motława kıyısındaki bir daire 24,8 milyon PLN’ye satıldı. Manhattan’la kıyaslandığında komik görünebilir ama Polonya için bu bir dönüm noktası.

Beş yıl önce, Varşova merkezde metrekare başına 15.000 PLN’lik fiyatlar için “çılgınlık” deniyordu. Bugün iyi lokasyonlarda bu artık standart.

Bu şehirleri metrekare başına ödenen astronomik rakamlar dışında başka ne birleştiriyor?

foto: solproperties.ae

Neden orada bu kadar pahalı? Fiyatları belirleyen faktörler

Bu astronomik fiyatlar nereden geliyor? Bu soru aklımdan çıkmıyor, Hong Kong’da metrekare başına 50 bin dolar olan bir daire gördüğümden beri. Kulağa şaka gibi geliyor, ama bu rakamların arkasındaki mekanizmalar tamamen mantıklı.

ASCII CHART – ANA FİYAT BELİRLEYİCİ FAKTÖRLER:

Arz vs Talep ████████████ 60%
Makroekonomi ████████ 40%
Teknoloji & Yaşam ████ 20%

Ekonomik temellerden başlayacağım, çünkü tüm sistemi asıl onlar çalıştırıyor. Hong Kong’da sadece %25’lik bir alan inşaata uygun — geri kalanı dağlar ve su. Ancak küresel sermaye böyle sınırlamalara sahip değil. Çin ana karası, Singapur, Londra’dan milyarlarca dolar güvenli bir liman arıyor. Sonuç? Fiyatlar, daireler daha iyi olduğu için değil, sadece nadir oldukları için yükseliyor.

Monako ise daha da uç bir örnek. Ben buraya “kayalar üzerindeki banka” diyorum — burada gayrimenkul değil, güvenlik satın alınıyor. PwC 2025’e göre, “politik istikrar ve sıfır gelir vergisi, diğer premium lokasyonlara kıyasla %30-40’lık bir güvenlik primi yaratıyor.”

Faiz oranları da kilit rol oynuyor. Fed faizleri düşürdüğünde, zengin yatırımcılar tahvilleri bırakıp alternatifler arıyor. Prestijli lokasyonlardaki gayrimenkuller o zaman sanat eserleri gibi oluyor — ne kadar pahalıysa, o kadar arzu ediliyor.

Teknoloji maliyetlere bir katman daha ekliyor. Yapay zekâya hazır evler, akıllı enerji yönetimi, LEED veya BREEAM yeşil sertifikaları — bunların hepsi ekstra maliyet demek. Sürdürülebilirlik primi şu anda %5-10 civarında, ama bu oranın arttığını görüyorum. New York’ta akıllı ev artık bir lüks değil, milyonlar ödeyen biri için zorunluluk.

Bazen bu sertifikalarda aşırıya kaçıp kaçmadığımızı düşünüyorum. Ama piyasa çok net konuşuyor — yeşil etiketi olmayan bir daire, en yeni iOS’suz bir iPhone’dan daha hızlı değer kaybediyor.

Kültür ve prestij ise bu yapbozun üçüncü ayağı. Cannes sadece bir film festivali değil — küresel bir marka. Kırmızı halıya bakan bir daire otomatik olarak değer kazanıyor. Off-market ayrıcalığı da benzer şekilde işliyor. En pahalı gayrimenkuller asla halka açık ilanlara çıkmıyor. Bunlar kapalı çevrelerde, özel brokerlar aracılığıyla satılıyor.

Londra’dan bir emlakçıyla yaptığım sohbeti hatırlıyorum, bana şöyle demişti: “Bir fiyatı internette görüyorsan, o daireyi almaya gücün yetmez demektir.” Kulağa kibirli geliyor ama ekonomik olarak mantıklı. Gerçek mücevherler, fiyatın sadece birçok faktörden biri olduğu bağlantılar ağı içinde satılıyor.

Tüm bu güçler, İsviçre saati dişlileri gibi birlikte çalışıyor. Sınırlı arz, küresel sermaye, teknolojik gereklilikler, kültürel prestij — her unsur diğerini besliyor. Bu güçler daha da güçlenecek mi, yoksa zayıflayacak mı?

foto: ehl.at

Lükste sonraki adım ne? 2025+ trendleri ve yatırımcılar için temel çıkarımlar

Az önce lüks gayrimenkul piyasasına dair yüzlerce raporu analiz ettim. Ve biliyor musun, beni en çok ne şaşırttı? Herkesin yanlış yöne bakıyor olması.

Polonyalı yatırımcılar hâlâ yerel pazara odaklanırken, asıl hareket Asya’da yaşanıyor. Tahminler çok net — küresel lüks gayrimenkul pazarı 2030’a kadar her yıl %10-15 büyüyecek. Bu büyümenin lideri Asya olacak. Bu bir tesadüf değil, demografik matematik.

fot. 11prop.com

Her şeyi değiştirecek üç mega trend görüyorum. Birincisi, Asya’nın hakimiyeti — Singapur, Hong Kong ve Dubai’den yeni zenginler küresel ölçekte alım yapıyor. İkinci trend ise ESG; artık bir moda değil, zorunluluk haline geldi. Üçüncüsü ise VR teknolojisi; off-market gayrimenkullerin değerlendirilme şeklini kökten değiştiriyor.

Ama tuzaklara dikkat. En önemli fırsat ve tehditleri içeren bir tablo hazırladım:

Beş yıl önce herkesin Varşova’nın çok pahalı olduğunu söylediğini hatırlıyorum. Şimdi ise aynı insanlar keşke o zaman alsalardı diye pişman. Tarih kendini tekrar ediyor, ama farklı lokasyonlarda.

foto: thepinnaclelist.com

Her yatırımcı için üç somut önerim şunlardır:

1. ESG durum tespiti – her gayrimenkulde enerji sertifikalarını ve sürdürülebilir çözümleri kontrol et
2. Coğrafi çeşitlendirme – portföyün en az %30’u Polonya dışında, odak Asya ve istikrarlı Avrupa piyasalarında
3. VR teknolojilerini kullan – off-market gayrimenkulleri değerlendirmek ve potansiyelini ziyaretten önce analiz etmek için

foto. vicworkstudio.com

Saklamayacağım – piyasa daha karmaşık hale gelecek. Düzenlemeler daha sıkı, rekabet ise daha yoğun olacak. Ama tam da bu yüzden, önceden hazırlananlar en çok kazananlar olacak.

Artık yerel düşünmeyi bırakma zamanı. Küresel analiz et, akıllıca çeşitlendir, kararlı hareket et!

Michael

emlak editörü

Luxury Blog