Lüks gayrimenkullerde yeşil sertifikalar – yeni piyasa standardı

Geçen hafta Varşova’daki bir ofis binasında geçen bir sahneyi hayal et. Potansiyel bir kiracı, uluslararası bir şirket, 3.000 metrekarelik alan için sözleşme imzalamayı reddediyor. Sebep? WELL Gold sertifikasının olmaması. Geliştirici şu cevabı alıyor: “ESG standartlarımız bunu gerektiriyor.” Böylece ekoloji artık bir seçenek değil, oyuna girişin ön koşulu haline geldi.

Bu tekil bir örnek değil. Dünyada LEED her gün 2.600.000 metrekare alanı sertifikalandırıyor. Her gün. Bu değişimin ölçeğini hayal edin – binalar, dünyaya geçiş biletiyle yükseliyor; burada yeşil sertifikalar her şeye karar veriyor.

2025 yılında Varşova’daki yeni premium ofis binalarının %90’ı sürdürülebilirlik sertifikasına sahip olacak.

Lüks gayrimenkullerde yeşil sertifikalar – tavizsiz ekoloji

Polonya, trendleri beklenenden çok daha hızlı yakaladı. Beş yıl önce çevreci çözümler sadece bir eklemeydi, bugün ise temel bir gereklilik. Bu hızlanma tesadüf değil — AB Yeşil Mutabakatı, artan ESG baskısı ve aynı zamanda yatırımcıların bir gerçeği kavraması: Sertifikalı binalar bir lüks değil, işin ta kendisi.

fot. dreamerealestate.com

Bunu bizzat gözlerimle görüyorum, başkentin merkezinden geçerken. Bugün her binanın cephesinde bir logotype var — LEED, BREEAM, WELL. Bu küçük tabelalar, artık seçkin gayrimenkul kulübüne giriş bileti oldu. Peki, aslında ne anlama geliyorlar?

Devrim sessizce başladı; facility management departmanlarında ve sürdürülebilirlik ofislerinde. Bir anda ortaya çıktı ki, kiracılar daha iyi hava, daha düşük faturalar ve yeşil bir merkezin prestiji için daha fazla ödemeye hazır. Başta şüpheyle yaklaşan geliştiriciler, bugün en yüksek puanlar için adeta restoranlara Michelin yıldızı kazandırmak ister gibi yarışıyor.

Her sertifikanın arkasında bir puanlama sistemi, katı teknik kriterler ve oldukça somut fayda rakamları var. Bu değişimi tetikleyen piyasa güçleri, net kurallara göre işliyor — ancak hepsi ilk bakışta o kadar da açık değil.

Rakamları incelemeden önce, binaların cephelerindeki bu logoların pratikte ne anlama geldiğine bakalım…

LEED, BREEAM ve WELL etiketlerinin ardında ne var – temel kriterler ve seviyeler

Modern sertifikalı binalara baktığımızda, farklı işaretlemeler görüyoruz – peki bunlar aslında ne anlama geliyor? Her sistemin kendine has eşikleri ve puanları var, bilmeye değer detaylar.

fot. dreamerealestate.com

LEED v5 – Amerikan sistemi, 110 puana kadar

LEED, basit bir puanlama mantığıyla çalışır. Farklı uygulamalardan puan toplarsın, sonra hangi kategoriye girdiğine bakarsın. Certified 40-49 puan, Silver 50-59, Gold 60-79 ve Platinum ise 80 puan ve üzeri.

Hep merak etmişimdir – neden maksimum 110 puan? Meğerse inovasyon ve bölgesel öncelik için ek puanlar varmış. Temel kategoriler yedi tane: konum ve ulaşım, sürdürülebilir arsa, su verimliliği, enerji ve atmosfer, malzeme ve kaynaklar, iç ortam kalitesi ve inovasyon.

BREEAM v7 – Avrupa yaklaşımı, ağırlıklarla

Burada işler biraz daha karmaşık, çünkü her kategori farklı ağırlığa sahip. Enerji toplamın %19’u – mantıklı, çünkü en büyük işletme maliyeti bu. Sağlık ve wellbeing %15, yönetim %12, ulaşım %8.

Sistem, Pass (%30 puan), Good (%45), Very Good (%55), Excellent (%70) ve Outstanding (%85) olarak derecelendiriyor. Eşikler oldukça yüksek – en üst seviyeye ulaşmak için gerçekten çaba göstermek gerekiyor.

WELL v2 – odağında insan var

WELL tamamen farklı bir hikaye. Binaya odaklanmak yerine, onun üzerimizdeki etkisine bakıyor. On konsept: Air, Water, Nourishment, Light, Movement, Thermal Comfort, Sound, Materials, Mind, Community.

Silver, tüm temel gereksinimlerin karşılanması ve ek olarak 20 opsiyonel puan gerektiriyor. Gold için 40 puan, Platinum için 80 puan lazım. Kulağa basit geliyor ama ayrıntılarda gizli zorluklar var – bazı gereksinimleri yerine getirmek gerçekten karmaşık olabiliyor.

Giderek daha fazla yatırımcı çift veya üçlü sertifikasyon yoluna gidiyor. LEED artı WELL popüler hale geliyor – biri binaya, diğeri ise içindeki insanlara odaklanıyor. BREEAM artı WELL de özellikle Avrupa’da zaman zaman tercih ediliyor.

Gözlemlediğim kadarıyla, geliştiriciler genellikle sistemler arasındaki farkları anlamıyor. “Sertifika sertifikadır” diye düşünüyorlar, oysa bu doğru değil. Her biri farklı şeyleri ölçüyor ve farklı önceliklere sahip.

Hangi sistemin neyi ölçtüğünü netleştirdikten sonra, piyasada neden neredeyse otomatik olarak talep edildiklerine bakalım.

fotoğraf: rcm-international.com

Moda akımından zorunluluğa – standardı şekillendiren piyasa güçleri ve düzenlemeler

Birkaç yıl önce yeşil sertifikaların en zengin geliştiriciler için bir tür aksesuar olduğunu hâlâ hatırlıyorum. Hoş, fuarlarda gösteriş yapmak için ideal ekstralardı. Şimdi? premium segmentinde bu artık standardın samym centrum.

Peki, ne değişti? Her şeyden önce, düzenlemeler her yönden baskı yapmaya başladı.

Düzenleyici zaman çizelgesi kabaca şöyleydi:

19.12.2019 – “European Green Deal” duyuruldu
14.07.2021 – “Fit for 55” paketi, somut adımlar
01.01.2023 – AB’de büyük varlıklar için zorunlu eşikler
2025 – LEED v5’in karbon azaltımına odaklanarak yürürlüğe girmesi planlanıyor

Ama düzenlemeler sadece bulmacanın bir parçası. Asıl devrimi sermaye getirdi. Küresel yatırım fonları, sertifika şartlarını doğrudan term sheet’lere eklemeye başladı. BREEAM veya LEED yoksa, finansman da yok. Son derece net.

ESG artık bir moda sözcüğü değil, katı bir iş gerekliliği. Fonların nihai yatırımcılarına karşı kendi taahhütleri var, bu yüzden baskıyı aşağıya doğru iletiyorlar.

Diğer yandan, kiracılar da değişti. Uluslararası şirketler, en az LEED Gold veya BREEAM Excellent gerektiren satın alma politikaları getirdi. Sürdürülebilirlik departmanları, sertifikasız binalarda kira sözleşmesi imzalamıyor.

İlginç bir örnek: Warsaw Spire – neredeyse tüm alan şirketlere kiralandı ve hepsinin satın alma politikalarında sertifika şartı vardı. Tesadüf mü? Sanmıyorum.

Polonya’da ilk BREEAM sertifikası 2010’da alındı. Uzun süre bu, azınlık için bir deney gibi görünüyordu. Ama Avrupa düzenlemeleri ve küresel kiracılar net taleplerle gelince, piyasa bir anda döndü. Bir günde “olsa güzel olur”dan “olmazsa olmaz”a geçti.

Aslında bu doğal bir evrimdi. Tüm standartlarda olduğu gibi – önce öncüler benimser, sonra erken çoğunluk, en sonunda da sıradanlaşır. Fakat bu kez süreç dış baskıyla hızlandı.

Bu güçler sadece talebi artırmakla kalmıyor, aynı zamanda finansal sonuçlara da doğrudan etki ediyor – birazdan göreceğimiz rakamlar da bunu kanıtlıyor.

fot. nar.realtor

İkna edici rakamlar – finansal, operasyonel ve itibarla ilgili avantajlar

Dün Mokotów’daki bina yöneticisiyle konuştum ve bana şaka gibi gelen bir şey söyledi. “Kiracılarım bana duvarda bir kağıt parçası olduğu için %15 daha fazla ödüyor.” O kağıt parçası BREEAM sertifikasıymış.

Görünüşe göre hiç de şaka yapmıyormuş.

Bu rakamlar, Globalworth Polska ve USGBC’nin en güncel araştırmalarından alınmıştır. Bunlar ne bir tahmin ne de temenni; doğrudan piyasadan alınan somut verilerdir.

Varşova’dan somut bir örnek verelim. Służewiec’te yan yana duran iki aynı ofis binası. Birincisi sertifikasız, metrekaresi için 89 PLN kira alıyor. İkincisi, LEED Gold sertifikalı, metrekaresi için 106 PLN talep ediyor. Fark ne? Her 100 metrekarede aylık 2.300 PLN. Yılda ise her kiracıdan neredeyse 28.000 PLN ek gelir demek.

Sertifikalı binanın sahibi elektrik için de daha az ödüyor. Ne kadar az? USGBC araştırmalarına göre, geleneksel binalara kıyasla %25 daha düşük. 10.000 metrekarelik bir alanda, mevcut enerji fiyatlarıyla yılda yaklaşık 180.000 PLN tasarruf anlamına geliyor.

Ama asıl farkı yaratan şey, verimlilikte yatıyor. WELL sertifikası, kullanıcı konforuna odaklanıyor ve çalışan verimliliğini %10-15 artırıyor. Kulağa soyut mu geliyor? Hiç de değil. Bu, 50 kişilik bir ekibin 56 kişi gibi çalışması demek. Pratikte ise daha az devamsızlık, projelerin daha hızlı tamamlanması ve kiracı şirketlerin daha iyi finansal sonuçları anlamına geliyor.

Bir arkadaşım, Wola’daki WELL sertifikalı bir binada ekibini yönetiyor. İnsanların daha az hastalandığını, iş sonrası yorgunluktan daha az şikayet ettiklerini söylüyor. Belki tesadüf, ama rakamlar öyle demiyor – IWBI’nin araştırmaları bu eğilimi dünya genelinde yüzlerce binada doğruluyor .

Peki ya itibar? Boston’daki LEED Platinum sertifikalı karbon nötr kule, 2025’te çevredeki benzer binalardan %18 daha yüksek fiyata satıldı. Alıcılar, adeta yeşil imaj için fazladan ödeme yaptı. Polonya’da da benzer eğilimleri görüyoruz – teknoloji şirketleri, hukuk büroları, uluslararası şirketler, ESG stratejilerinin bir parçası olarak sertifikalı alanları tercih ediyor.

Başta sertifikasyonun gereksiz bir maliyet olduğunu düşünen bir geliştirici tanıyorum. Bugün, tüm yeni projelerinde en az BREEAM Very Good standardı var. Neden mi? Çünkü yatırımcılar daha fazla ödüyor, kiracılar daha uzun kalıyor ve işletme maliyetleri daha düşük oluyor.

Bazen düşünüyorum, acaba tüm bu sertifikalar sadece bir moda mı? Ama enerji faturalarına, kira oranlarına ve kiracı devir hızlarına baktığımda, tüm şüphelerim kayboluyor. Rakamlar yalan söylemez.

Madem rakamlar bu kadar net, geriye şu soru kalıyor: Bu trendi nasıl kullanıp rakiplerin önüne geçebiliriz…

fot. inogenalliance.com

Yeşil bir gelecek için rota – pazar liderleri için stratejik adımlar

Piyasa premium gayrimenkul sektöründe olup bitenlere baktığımda, bir dönüm noktasında olduğumuz izlenimine kapılıyorum. Ya şimdi harekete geçiyoruz ya da yıllarca geride kalıyoruz. Artık mesele “olup olmayacağı” değil, “ne zaman” ve “ne kadar hızlı” olacağı.

2030 yılına kadar Avrupa Birliği’ndeki premium binaların %100’ünün sertifikalı olması gerekiyor – bilim kurgu gibi geliyor ama tam olarak bu yöne gidiyoruz. AB düzenlemeleri şaka yapmıyor ve yatırımcılar şimdiden yalnızca uygun sertifikalara sahip projelere bakıyor.

Elimizde, birkaç projede kendini kanıtlamış somut bir eylem planı var:

1. Portföy denetimi – her binanın mevcut durumunun incelenmesi
2. Uygun sertifikaların seçimi (BREEAM, LEED, belki WELL)
3. BIM sistemlerinin IoT teknolojileriyle entegrasyonu
4. Her 3-5 yılda bir tekrarlanan yeniden sertifikasyon planlaması

Kendimizi kandırmayalım – bu maliyetli. Ama alternatif daha kötü.

Ufukta ilginç trendler görüyorum. Yapay zekâ ile enerji optimizasyonu artık bir gelecek senaryosu değil, gerçek. Döngüsel ekonomiden gelen malzemeler artık niş olmaktan çıkıyor. Çoklu sertifikasyon istisna değil, standart haline geliyor.

Bazen bu “yeşil çılgınlık” konusunda abartıyor muyuz diye düşünüyorum. Sonra enerji faturalarına ve yürürlüğe giren yasalara bakıyorum ve biliyorum ki geri dönüş yok. Bunu kavrayamayan geliştiriciler, 2-3 yıl içinde satışta ciddi sorun yaşayacaklar.

Aslında küçük adımlarla başlamak mümkün. Bir binada pilot denetim, nerede olduğumuzu görmek. 90 gün, durumu net şekilde analiz etmek ve bir eylem planı oluşturmak için yeterli.

foto: spacewell.com

Premium pazar gecikenleri beklemeyecek. Müşteriler şimdiden sertifikaları, enerji tüketimini, çevresel etkileri soruyor. Çok yakında, birinin teklifimize ilgi gösterip göstermeyeceğini bunlar belirleyecek.

Binanızın yeşil testte nasıl performans gösterdiğini kontrol edin.

Mark 90

lifestyle & gayrimenkul editör ekibi

Luxury Blog