Kanarya Adaları’nda premium gayrimenkuller – 2026 raporu

2025 yılında 16 milyondan fazla turist, kısa dönem kiralamada %65-80 doluluk oranı. Kanarya Adaları artık mevsimlik bir tatil beldesi değil, yıl boyunca kazanç sağlayan bir makine.

Ve işte bu yüzden 2026 yılı kilit öneme sahip. Piyasa ısındı, ama aşırı ısınmadı. Yabancı sermaye girişi, özellikle Almanya, Birleşik Krallık ve İskandinavya’dan, fiyatları yüksek tutuyor. İnsanlar sadece tatil için değil, bir yaşam tarzı satın alıyor: sonsuz yaz, kış stresi yok, harika altyapı. Ve bu arada gayrimenkul kendiliğinden gelir getiriyor.

Satıcının pazarı tüm ihtişamıyla

Stoklar adaya göre yıldan yıla %13-20 oranında azaldı. İşlemler, teklif fiyatının %0-5 altında kapanıyor, ancak prime gayrimenkuller (okyanus manzaralı, plajda) genellikle tam fiyatına ya da hatta daha yüksek fiyata satılıyor. Pazarlık mı? Mümkün, fakat bir hafta beklersen bir başkası senden önce imzalar.

Brüt %4-6,5 kira getirisi gerçekçi bir ortalama olup, deniz manzaralı ve plaja yakın daireler öne çıkıyor. Soru ” satın almak karlı mı ” değil, “tam olarak nerede ve hangi koşullarda”. Bu raporda şunları gösteriyoruz: hangi semtler, hangi fiyatlar, Ley 6/2025 nasıl görünüyor ve gerçek getiri nasıl hesaplanır. Süslemeden, somut rakamlarla.

Kanarya Adaları’nda lüks gayrimenkuller

Kanarya Adaları’ndaki premium emlak piyasası gerçekten hız kazandı. Nisan 2026, bir yıl önce uzak görünen rakamları gösteriyor: ortalama satış fiyatı €3.555/m² (+%8,42 yıllık), kira oranları ise €17,14/m² (+%4,64 yıllık). İlginç bir şekilde, iller arasındaki farklar oldukça büyük ve satın alma planı yapmadan önce bunları bilmekte fayda var.

Ortalama fiyatlar ve yıllık değişim

Santa Cruz de Tenerife kesinlikle daha pahalı bir bölge (€3 868/m²), Las Palmas ise daha düşük oranlar sunuyor (€2 915/m²). Engel & Völkers ve Indomio’nun 2026 yılının ilk dört ayı için verileri bunu daha da detaylandırıyor: lüks evler €2 685/m² (+%3,84 yıllık), daireler ise €3 298/m² (+%3,48 yıllık) seviyesinde. Sadece Tenerife bölgesinde mart ayında €3 435/m² görüldü. Yabancı yatırımcılar, uzaktan çalışanlar, emekliler ve kiralama amaçlı yatırımcılar talebi artırıyor. Gerçekten, şaşırmamak elde değil.

Arz, satış süresi ve müzakereler

Stoklar yıldan yıla %13-20 oranında azaldı ve bu sahada hissediliyor. Ortalama DOM (piyasada kalma süresi) 75-110 gün, ancak hot spotlarda 30-60 güne kadar düşüyor. Pazarlıklar? Genellikle teklifin %0-5 altında gerçekleşiyor. Prime lokasyonlarda ise genellikle tam fiyatına ya da hatta üzerinde satın alınıyor ve premium işlemlerin %15-20’si ilan edilen fiyatın üzerinde sonuçlanıyor. Kesinlikle satıcının pazarı.

Nereden alınır ve fiyatı nedir?

Costa Adeje, Kanarya Adaları’ndaki en tanınmış premium bölgedir. Burada fiyatlar metrekare başına €3.800 ile €5.100 arasında değişirken, tüm Adeje için ortalama €4.603/m²’dir (E&V verileri, 2026 1. çeyrek). Komşu belediye Arona ise plajlara ve altyapıya erişimiyle, daireleri ortalama €4.365/m² fiyatla sunuyor. Hazır turistik altyapıya sahip, güvenilir bir lokasyon arıyorsanız bu sağlam bir başlangıç noktasıdır.

Gran Canaria: Maspalomas sahili ve çevresi

Gran Canaria’da en pahalı bölgeler Santa Catalina ve Las Canteras olup, deniz kenarı konutların fiyatı yaklaşık €4 280/m² seviyesindedir. Maspalomas, kumulları ve lüks siteleriyle bilinen bir bölge olarak daha üst sıralarda yer alır: premium evlerin ortalama fiyatı €4 689/m²’dir. Gran Canaria’nın güneyi için genel kıyaslama III.2026 döneminde €4 709/m²’dir. Kısa dönem kiralama getirisi açısından La Isleta brüt ~%6,3 ile öne çıkarken, Las Canteras birinci sıra mülklerde ~%5,2 getiri sunmaktadır.

Nerede aramalı?

Vegueta ve Triana (Las Palmas’ın tarihi merkezi) daha az bariz bir seçimdir. Burada inşaat kalitesi makul düzeydedir ve fiyatlar sahil şeridine göre daha düşüktür. Havalimanlarının genişletilmesi (2026-2028) ve TF-5’in modernizasyonu, altyapı projelerinin yakın çevresinde %5-15 fiyat primi sağlamaktadır.

Regülasyonlar, vergiler ve finansman

Bir mülk aramaya başlamadan önce bir şeyi anlamalısın: turistik kiralama ile ilgili düzenlemeler yeni sıkılaştırıldı. Birçok binada artık turistik faaliyet yürütmek için topluluğun %60’ının onayı gerekiyor. Bu bir formalite değil. Harika bir konumda daire satın alan yatırımcıların, sonrasında topluluğun izin vermemesiyle karşılaştığı durumlara şahit oldum.

Gergin bölgelerde (Las Palmas de Gran Canaria, Tenerife’nin bazı bölgeleri) ek kısıtlamalar vardır. Satın almadan önce bölge sınıflandırmasını ve site yönetmeliğini kontrol et, sonra değil. Bu, sana aylarca sürecek bir hayal kırıklığı ve avukat masrafından tasarruf sağlar.

IGIC ve yabancıların satın alma finansmanı

Vergiler mi? Burada küçük bir avantajın var. IGIC oranı yeni inşaatlarda %6,5 iken, kıtada %10 KDV öderdiniz. Bu, премиум emlaklar için oldukça büyük bir fark.

Yabancılar için finansman şu şekildedir:

• LTV genellikle %60-70 (bazen banka daha fazlasına izin verebilir, ancak bu nadirdir)
• Faiz oranı ~%2,8-3,5 (bankaya ve profiline bağlı olarak değişir)
• Bankaya gitmeden önce mutlaka NIE numarasına ihtiyacınız var.
• Süreç 4-8 hafta sürer, bu yüzden bunu önceden planlayın

İlginçtir ki, eko-inşaat ve markalı rezidanslara olan talebin arttığını görüyorum. Bankalar, bu tür projeleri risk değerlendirmesinde daha ılımlı karşılıyor. Ancak unutma: mevzuata uygunluk bir seçenek değil, lüks segmentine girişin ön koşuludur. Bunun olmadan oyuna dahil olamazsın.

2026 premium yatırımcı imajı

Premium segmentindeki ortalama kira şu anda aylık €17,14/m² seviyesinde, yıllık bazda %4,64 artış gösteriyor. Puerto ve Las Canteras bölgelerinde ise kira yaklaşık €16,70/m² civarında seyrediyor, ancak belirli bir konum bu dengeyi değiştirebiliyor. Kısa vadeli doluluk oranı %65 ile %80 arasında değişiyor, bu da yaz sezonu temposu için fena sayılmaz. Sorun şu ki, yeni Ley 6/2025 düzenlemeleri ev sahiplerini uzun vadeli kiralamaya yönlendiriyor, bu nedenle bu rakamlar değişebilir.

İade ve değer yurtdışında ikamet etmeyenler için

Tipik brüt getiri oranı, semte bağlı olarak %4-6,5 arasındadır:

• La Isleta: ~%6,3
• Las Canteras (sahil şeridi): ~%5,2
• Puerto de la Luz: yaklaşık %5,8

Burada ilginç bir unsur devreye giriyor. Yabancı yerleşik olmayanlar, yerel alıcılara kıyasla metrekare başına ortalama %76 daha fazla prim ödüyor: €3 242/m²’ye karşılık €1 839/m² (2025’in ikinci yarısı). Yabancı yerleşikler ise €1 963/m² seviyesine ulaşıyor. Yabancılar tüm alımların %18,4’ünü oluşturuyor, bu nedenle bu grup en iyi lokasyonlardaki fiyatların bir kısmını belirliyor.

Polonyalılar mı? 2024 yılında İspanya genelinde yaklaşık 4.200 işlem, trend 2025 yılında artıyor. Adalar, ağırlıklı olarak ikinci ev ve tatil kiralamalarından gelir kaynağı olarak cezbediyor, ancak düzenlemeler karşısında giderek daha fazla kişi uzun dönem kiralamaya yöneliyor.

2026 yılında premium pazarından gerçekte ne kalacak?

2026 yılında Kanarya Adaları’nın premium pazarına baktığınızda, oldukça tutarlı bir tablo görüyorsunuz. Bu bir spekülatif patlama ya da ani bir balon değil. Bu, yabancı alıcıların talebi ile en iyi lokasyonlardaki sınırlı arz arasında denge bulmuş bir segment. Gerçek işlemler, gerçek fiyatlar, sermayesi olan somut yatırımcılar.

Ne kalıyor? Olgun bir piyasa, burada kararlarını duygularla değil, temellere dayanarak veriyorsun. Kanarya Adaları premium hâlâ bir niş, ama istikrarlı. İklim, uçuş bağlantıları, vergi statüsü hâlâ işe yarıyor. Eğer okyanus kenarında bir daire ya da manzaralı bir villa arıyorsan, seçenekler var, sadece gerçekten neye ihtiyacın olduğunu bilmelisin.

Piyasa kaybolmayacak, ama patlama da yapmayacak. Sadece varlığını sürdürüyor.

Steen

emlak editörlüğü