Yabancılar Avrupa’da lüks gayrimenkulü sorunsuz bir şekilde satın alabilir mi?

Avrupa lüks emlak pazarı 2025 yılında yaklaşık 549-615 milyar dolar değerindeydi ve yılda %4-5 oranında büyüyor. Tahminlere göre 2034 yılına kadar 943 milyar dolara ulaşacak. Ölçek etkileyici, değil mi? Ama daha da ilginç olan, bu mülkleri kimin satın aldığı.

İspanya’da lüks konutların %90’ından fazlası yabancıların eline geçiyor. İtalya ’da ise premium segmentteki payları yaklaşık %50-60 civarında. Avrupa, tüm dünyadan sermaye çekiyor çünkü istikrar, yaşam kalitesi ve (en azından yakın zamana kadar) nispeten şeffaf prosedürler sunuyor. Sorun şu ki, 2023-2025 yılları ani değişimlerin dönemi. Portekiz, Golden Visa programını Ekim 2023’te kapattı. İspanya, 2025’te çıtayı yükseltti. Yunanistan ise 2024’te asgari yatırım eşiklerini artırdı. Düzenleyici baskı artıyor çünkü yerel topluluklar fiyat artışlarından ve yerliler için konut eksikliğinden şikayet ediyor.

“Evet, ama kurallarla.”

Avrupa’da lüks bir gayrimenkul yabancı olarak satın alınabilir mi? Elbette. Hiç sorun yaşanmadan mı? İşte orası tartışılır. Kurallar değişiyor ve notere ilk kez gitmeden önce tam olarak nerede durduğunuzu bilmekte fayda var.

Yabancılar Avrupa’da lüks gayrimenkulü sorunsuz bir şekilde satın alabilir mi?

Tam olarak burada, yaygın kanaatlerde büyük bir yanlış anlama başlıyor. Birçok kişi, Avrupa Birliği ‘nin bu konuda tek tip bir düzenlemesi olduğunu varsayıyor. Böyle bir düzenleme yok.

“AB’de yabancıların taşınmaz mülkiyetiyle ilgili tek tip bir kural yoktur.”

Mülkiyet hakkı ulusal bir yetki alanıdır, bu nedenle her üye ülke kendi kurallarını belirler. Bu yüzden İspanya’da ev satın almak, Polonya veya Avusturya’daki benzer bir işlemden tamamen farklı olabilir.

AB, AEA ve dünyanın geri kalanı

Avrupa Birliği, Avrupa Ekonomik Alanı ve İsviçre vatandaşları genellikle yerel halk gibi değerlendirilir. Lizbon’da bir daire mi alıyorsunuz? Prosedür Portekizlilerle aynıdır. Bazen vergi numarasına sahip olmanız gerekir, ancak bu sadece bir formalitedir.

Üçüncü ülke vatandaşları ise bambaşka bir konu. Kural şöyle: “evet, ama bazı şartlarla”. Pratikte bu, yerel makamlardan izin alınmasını veya karşılıklılık şartının aranmasını gerektirebilir. Ülkeye ve bazen de bölgeye göre değişir.

Satın almayı ne zorlaştırıyor?

Şehir merkezinde daire satın almak en kolay olanıdır. Daha zor hale geliyor, gdy:

• tarım arazilerinde (birçok ülkede koruma altında, izin veya yerel adres gerekli)
• sınır ve askeri bölgelerde (stratejik kısıtlamalar)
• kültürel veya doğal açıdan önemli alanlarda
• arsa tapulu evler (çünkü arsa = ek gereksinimler)

Golden Visa, yani gayrimenkul yatırımcılarına yönelik oturum programları, son yıllarda önemli değişikliklerden geçti. Portekiz bu yolu 2023 yılında kapattı, İspanya ise aynı yolu 2025 yılında izledi. Yunanistan 2024’te eşikleri yükseltti: popüler lokasyonlarda 400.000-800.000 EUR, bina dönüşümleri için 250.000 EUR. Önemli bir nokta: gayrimenkul satın almak otomatik olarak oturma hakkı sağlamaz. Bu ayrı bir konudur.

Neresi en kolay, neresi en zor?

Regülasyonlar oldukça karmaşık olabiliyor, bu yüzden resmi işlemleri nerede hızlıca halledebileceğini, nerede ise uzun bir bürokrasiyle karşılaşacağını bilmekte fayda var.

Buradan en kolay şekilde satın alabilirsin

İrlanda, Portekiz, Hollanda veya İsveç yabancılara özel bir engel koymuyor (standart noter ve vergi gereklilikleri dışında). İspanya, İtalya, Fransa ve Almanya da oldukça açık, ancak noter işlemleri bazen uzun sürebiliyor. Portekiz, 2023 yılında Golden Visa yolunu gayrimenkuller için kapattı, fakat alım yapmak hâlâ mümkün. Yunanistan’da GV hâlâ devam ediyor, ancak eşikler ciddi şekilde yükseldi: popüler bölgelerde 400.000-800.000 EUR (adaptasyon için binalarda 250.000 EUR). İspanya ise kendi yolunu 2025 yılında kapattı.

Daha fazla engel ve izin

Polonya, AB dışı vatandaşların ev ve arsa alımı için MSWiA izni gerektirir (daireler genellikle muaf tutulur). Macaristan ve Hırvatistan da izin sistemi uygular (Hırvatistan ayrıca karşılıklılık ilkesini kontrol eder). Danimarka, 5 yıl ikamet veya bakanlık onayı ister. İsviçre, Lex Koller kapsamında yerleşik olmayanların tatil evi alımını sınırlar. Malta, Andorra ve Lihtenştayn genellikle oturum izni talep eder.

AB dışı

Karadağ ve Arnavutluk, daire ve ev alımına açıktır (arazi için bazen şirket kurmak daha iyidir). Sırbistan karşılıklılık ilkesine göre hareket eder, Türkiye ise genel olarak açıktır, ancak bazı bölgeler için istisnalar vardır. Karşılıklılığın kendi ülken için de geçerli olup olmadığını her zaman kontrol et.

İşlem nasıl gerçekleşir?

Avrupa’da lüks bir gayrimenkul satın almak, her ülkenin kendine özgü parçalara sahip olduğu bir yapbozu tamamlamaya benzer. Korkulacak bir şey yok, sadece her adımda neler olduğunu bilmekte fayda var. Ayrıca, sistemi en ince ayrıntısına kadar bilen yerel insanlara sahip olmadan, daha önce hiç duymadığın bir aşamada aniden takılıp kalabilirsin.

NIF’ten sicil kaydına

Başlangıçtan başlayalım. Herhangi bir şeyi imzalamadan önce, yerel bir vergi kimlik numarasına ihtiyacın var. İspanya veya Portekiz’de buna NIF denir, diğer ülkelerde farklı isimleri olabilir, ama mesele şu: Vergi sisteminde kayıtlı olmalısın. Bazıları ayrıca noterde vekaletname çıkarıyor (her aşamada fiziksel olarak bulunmayı planlamıyorsan faydalı olabilir).

Ve burada devreye bu AML dediğimiz şey giriyor, yani kimlik ve paranın kaynağının doğrulanması. Proof of funds bir formalite değildir. Bankalar ve noterler gerçekten paranızın kaynağını bilmek ister. Hesap dökümleri, sözleşmeler, kaynak belgeler — her şeyin tutarlı olması gerekir.

Due diligence ve noter huzurunda tamamlama

Şimdi gayrimenkul incelemesi. Avukat, mülkiyet tapusunu, yükümlülükleri, arsanın üzerinde garip kayıtlar olup olmadığını, tüm inşaat izinlerinin yerinde olup olmadığını kontrol eder. Çoğu ülkede bu, yeminli tercümeler ve bazen apostil gerektirir (vatandaşı olduğun ülkeye bağlı olarak değişir). Bu hızlı bir süreç değildir.

Finalizasyon? Genellikle önce ön sözleşme (kapora ile), ardından noter senedi ve sicile kayıt yapılır. AB dışından gelen alıcılar için bazı yerlerde ayrıca satın alma izni gereklidir, bu izni aktin imzalanmasından önce almış olmalısın. Ödemeler, kaynağı belgelenmiş havale yoluyla yapılır. Örneğin Karadağ’da büyük işlemler nakitsiz olmalı, şeffaflık için puan.

İşlem avukatı, noter, harita mühendisi, bazen de bilirkişi. Yerel uzmanlarla iş birliği gerçekten riski en aza indirir. Onlar sistemin zayıf noktalarını nerede bulacağını bilirler.

Maliyetler, vergiler ve uyumluluk

Avrupa’da lüks bir gayrimenkul satın alırken, işlem fiyatının yalnızca harcamaların başlangıcı olduğunu hızla fark edersiniz. Ek maliyetler, mülk değerinin %10-15’ine kadar ulaşabilir ve düzenleyici yükümlülükler, deneyimli yatırımcıları bile şaşırtabilir.

İşlem ve cari maliyetler

Satın alırken atlayamayacağın birkaç unsur seni bekliyor:

Sonra sabit giderler var: emlak vergisi (bazen büyük arsalar için şaşırtıcı derecede yüksek olabiliyor), işletme ve bakım ücretleri. İspanya’da yerleşik olmayanlar, kiraya vermeseler bile Modelo 210 beyannamesi vermek zorundadır. Bu tür raporlama yükümlülüklerini kesinlikle gözden kaçırmamak gerekir.

Lüks sektörde düzenleyici riskler

Segment premium belirli kısıtlamalar getirir:

• kısa süreli kiralamaların konaklama programlarının uygulandığı bölgelerde yasaklanması
• turistik kantonlardaki kotalar (İsviçre, Lex Koller)
• sınır bölgeleri, askeri bölgeler, yabancılara yasaklanmış tarım alanları
• koruma altındaki yapı (modernizasyonlar servete mal olabilir)
• yerel turizm veya bölge ücretleri

Uyum (AML) ve mülkiyet yapıları

Bankalar ve noterler, fonların kaynağını araştıracak, CRS ve FATCA ise verileri otomatik olarak vergi dairesiyle paylaşacak. Bazıları şirket yapıları aracılığıyla edinim yasağını aşmaya çalışıyor, bu bazen etkili olabiliyor ancak vergi ve raporlama açısından sonuçlar doğuruyor. Yerel hukuk ve vergi danışmanları olmadan ilerlemeyin. Gerçekten, onların ücretinden çok daha fazla değere sahip olabilecek potansiyel sorunlardan kendinizi korumuş olursunuz.

Sınırlar var, ama aşılabilir

Yasal düzenlemeler karmaşık görünebilir, ancak çoğu Avrupa ülkesi gerçekten paranızı ister. İsviçre yüksek sermaye gereksinimleri koyar, Yunanistan yerel bir banka hesabı ister, Fransa ise fon kaynağının kanıtını talep eder. Kulağa bürokratik gelebilir, ancak bu daha çok bir standarttır, aşılamaz bir duvar değil. Pratikte, çoğu yabancı uygun hukuki destek ve belge işleri için sabır gösterdiğinde, büyük bir sorun yaşamadan satın alma işlemini gerçekleştirir.

Anahtar hazırlıktır. İyi bir yerel avukat bulun, belgelerinizi önceden hazırlayın ve düşündüğünüzden daha fazla zaman ayırın. Kimse kendi memleketinizdeki gibi kolay olacağını söylemiyor, ancak Avrupa lüksü, konuya ciddi yaklaşan herkesin erişebileceği bir yerde.

Bazen bu ek adımlar hatta faydalı olabiliyor. Milyonlarca değerinde aceleyle alınan bir karardan pişman olmaktansa, her şeyi iki kez kontrol etmek daha iyidir.

Patt Y78

editör