Ucuza satın al, yenile, daha pahalıya sat. Uluslararası emlak flipping işi kulağa basit geliyor, ancak yurt dışında hızla daha karmaşık bir bulmacaya dönüşüyor. Satın alma fiyatı sadece bir başlangıç – vergiler, noter, avukat, tasarımcı, tadilat, finansman, bakım, pazarlama ve satış da hesaba katılmalı. Sonrasında ise gelir vergisini ödemek gerekiyor.

İtalya ve Portekiz, yatırımcılar için ilgi çekici pazarlardır. Her iki ülkede de çok sayıda eski gayrimenkul, cazip turistik bölgeler ve yabancı alıcılardan gelen talep bulunmaktadır. İtalya’da çok ucuz gayrimenkul bulmak daha kolayken, Portekiz ise daha likit bir piyasa sunar ancak giriş fiyatları daha yüksektir.

Flipping uluslararası. Önce ARV, sonra satın alma

Klasik flip, satın alma, tadilat ve satış işlemlerini kapsar. Burada kilit nokta, ARV – After Repair Value yani gayrimenkulün tadilattan sonraki gerçek değeri nin belirlenmesidir. ARV yalnızca ilan fiyatlarına dayanarak hesaplanmamalıdır. Gerçekten satılmış, karşılaştırılabilir gayrimenkuller ve yerel talep çok daha önemlidir.

Eğer bir evin fiyatı 80 bin euro ise ve tadilattan sonra 150 bin euroya satılabiliyorsa, aradaki 70 bin euroluk fark henüz kâr değildir. Vergiler, satın alma masrafları, noter, avukat, tasarımcı, tadilat, donanım, finansman, bakım, pazarlama ve satış giderleri düşülmelidir.

Bu nedenle projeyi muhafazakâr bir şekilde hesaplamak gerekir: gerçekçi bir satış fiyatı belirleyip, öngörülemeyen maliyetler için bir pay bırakmak önemlidir. Yapılabilecek en büyük hata, maksimum satış fiyatını ve kusursuz bir tadilat sürecini varsaymaktır.

Bu nedenle, uluslararası flipping işlemi satın almadan önce due diligence gerektirir. Bu süreç, tüm yatırımın en önemli aşamalarından biridir.

İtalya, ucuz evler demektir.

İtalya’nın büyük bir eski gayrimenkul stoğu var – küçük kasabalardaki ve kırsal bölgelerdeki evlerden, tarihi merkezlerdeki binalara kadar. Bir kısmı yıllardır boş duruyor ve kapsamlı bir yenileme gerektiriyor.

Bu, bir flipper için potansiyel bir fırsattır: değerin altında satın alıp, modern bir ürün oluşturup daha yüksek fiyata satmak. Buna örnek olarak, terk edilmiş seçili gayrimenkullerin sembolik bir bedelle satıldığı “Case a 1 euro” programları gösterilebilir.

Ve birçok bilinmeyen

Amaçları evleri dağıtmak değil, kasabaları canlandırmaktır. Buna Marche bölgesindeki Cantiano belediyesinin programı örnek gösterilebilir. Alıcının, tadilatla ilgili şartları yerine getirmesi, bir proje hazırlaması ve belediyenin belirlediği tarihlere uyması gerekmektedir. Program ayrıca 4 bin euro tutarında bir teminat da öngörmektedir.

Cena 1 euro bu yüzden sadece bir başlangıçtır. Eski bir bina yeni bir çatı, yapısal güçlendirme, tesisat değişimi, yalıtım, doğrama ve komple bir tadilat gerektirebilir. Ayrıca proje, belgeler, vergiler, noter, idari masraflar veya tarihi eser koruma uzmanı gibi ek giderler de ortaya çıkar. Sonuç olarak, yatırım maliyeti birkaç on bin euroya ulaşabilir, çok kötü teknik durumda ise 100 bin euroyu bile aşabilir.

İtalyan inşaat hukuku

İtalya’da özellikle, taşınmazın fiili durumunun belgelerle uyumlu olup olmadığının kontrol edilmesi çok önemlidir. 2024 yılında “Salva Casa” olarak adlandırılan düzenlemeler – 69/2024 sayılı Kanun Hükmünde Kararname, 105/2024 sayılı kanuna dönüştürülmüştür. Bu düzenleme, belirli inşaat uyumsuzlukları ve taşınmazların yasal statüsüyle ilgili prosedürlere yönelik çözümler getirmiştir.

Ancak bu, her izinsiz yapının kolayca yasallaştırılabileceği anlamına gelmez. Her şey, uyumsuzluğun türüne ve belirli duruma bağlıdır. Bu nedenle, satın almadan önce yerel bir uzmana belgeleri ve planlanan tadilatın yapılabilirliğini kontrol ettirmek faydalı olacaktır.

İtalya’da vergiler

Bir özel kişiden veya KDV’den muaf bir işlemde bir işletmeden satın alma durumunda, “prima casa” ayrıcalığı olmaksızın temel tapu harcı oranı %9’dur ve ipotek ile tapu vergileri kural olarak her biri 50 euro olarak alınır. Diğer işlem türlerinde, KDV dâhil olmak üzere farklı kurallar geçerli olabilir.

Satış sırasında İtalyan mevzuatı, özellikle beş yıldan daha kısa bir süre önce satın alınan veya inşa edilen taşınmazlar söz konusu olduğunda, belirli kazançların vergilendirilmesini öngörmektedir. Ayrıntılar, taşınmazın geçmişine ve mükellefin durumuna bağlıdır.

Düzenli olarak gayrimenkul satın alıp, yenileyip ve yeniden satarken, ayrıca faaliyetinizin niteliğini de analiz etmeniz gerekir. Tek seferlik özel bir gayrimenkul satışı ile seri flipping işlemleri vergi açısından aynı şekilde değerlendirilmek zorunda değildir.

Flipping uluslararası: Portekiz. Güçlü talep, fırsat bulmak daha zor

Portekiz, en tanınmış Avrupa emlak piyasalarından biridir. Lizbon, Porto, Algarve ve diğer cazip bölgeler hem yerli sakinleri hem de yabancı alıcıları cezbetmektedir.

Portekiz istatistik kurumuna göre, 2025 yılında konut fiyatları %17,6 arttı, işlem sayısı %8,6 yükseldi ve dördüncü çeyrekte işlem fiyatı medyanı metrekare başına 2.198 euro oldu.

Dinamik bir piyasa, potansiyel olarak yenilenmiş gayrimenkullerin daha yüksek bir değere sahip olabileceği anlamına gelir, ancak aynı zamanda daha yüksek satın alma fiyatları ve daha fazla rekabet de demektir. Bu nedenle, piyasanın büyümesi kötü alınmış bir evi kurtarmaz.

Portekiz’de satın alma maliyeti

Satın alım sırasında öncelikle IMT – taşınmaz edinimi için ödenen vergi ile Imposto do Selo, yani damga vergisi dikkate alınmalıdır.

IMT’nin miktarı, diğerlerinin yanı sıra, taşınmazın türüne ve amacına bağlıdır. Vergilendirmenin temelini ise, kural olarak, işlem fiyatı ile taşınmazın vergi değeri arasından yüksek olan oluşturur.

Ev alımında damga vergisi genellikle vergi matrahının %0,8’idir. Buna ek olarak, hukuki masraflar, belgeler, finansman ve tadilat giderleri de bulunmaktadır.

Flipping ve vergi Portekiz’de

Satış sırasında gayrimenkulün mais-valia, yani belirli vergi kurallarına tabi olan bir kazanç ortaya çıkabilir. Portekiz mevzuatı, özel mülk satışını ticari faaliyetlerden elde edilen gelirlerden ayırır.

Bu nedenle, kendi gayrimenkulünüzün tek seferlik satışı ile evleri düzenli olarak satın alıp yenileyerek yeniden satmak aynı şekilde vergilendirilmek zorunda değildir.

Portekiz ekonomik faaliyet sınıflandırması CAE 68100 – gayrimenkul alım ve satımını kapsar. Bu, otomatik olarak bir şirket kurma zorunluluğu anlamına gelmez. Ancak seri al-sat işlemlerinde, ilk işlemden önce yerel bir vergi danışmanı ile faaliyet yürütme ve muhasebe yöntemini belirlemek faydalı olacaktır.

Etkili flipping! Nerede en iyi kazanç sağlanır ve riskler nelerdir?

Uluslararası flipping, en ucuz adresleri aramak değildir. En büyük potansiyel, gayrimenkullerin ucuz olduğu yerlerde bulunmak zorunda değildir. Talebin olmadığı bir yerde ucuz bir ev, tadilattan sonra hızlıca alıcı bulunabilen bir lokasyondaki daha pahalı bir mülke göre daha kötü bir yatırım olabilir.

İyi bir proje belirli bir avantaja sahip olmalıdır: piyasa değerinin altında satın alma, kârlı bir yeniden yapılandırma imkânı, benzersiz bir konum, kullanılmamış alan, iyi bir çevrede düşük standart ya da net bir şekilde tanımlanmış hedef alıcı grubu.

Örnek: 90 bin euroya ev, 40 bin euroya tadilat ve 15 bin euro diğer masraflar. 180 bin euroya satış yapıldığında, nihai vergi hesaplamasından önce 35 bin euro fazlalık elde edilir. Ancak satış 160 bin euro olursa, sonuç 15 bin euroya düşer.

İşte bu yüzden flipping’de en önemli olan şey gösterişli görseller değil, iyi bir satın alma fiyatı, maliyetlerin kontrolü ve gerçekçi bir nihai değerlemedir.

Uluslararası flipping: en büyük tehlikeler

• Yanlış ARV değerlemesi – mülk beklenen fiyata ulaşamayabilir.
• Tadilat maliyetlerinde artış – nem, yapı, çatı, tesisatlar veya belgeyle ilgili sorunlar bütçeyi önemli ölçüde artırabilir.
• Gecikmeler – daha uzun süren bir tadilat, ek finansman, vergi, medya ve bakım maliyetleri anlamına gelir.
• Düşük likidite – küçük bir yerleşim yerinde ev veya apartman satışı aylarca sürebilir.
• Mevzuat değişiklikleri ve finansman maliyetleri – projenin kârlılığını azaltabilir.
• Yükleniciler ve belgelerle ilgili sorunlar – yurt dışında buna dil engelleri ve işlerin daha zor denetlenmesi de ekleniyor.

Ayrıca, özellikle tadilattan sonra kısa süreli kiralama planlanıyorsa, taşınmazın kullanımına ilişkin yerel düzenlemeleri kontrol etmekte fayda var. Flipping, boş binaların durumunu iyileştirebilir ve yerel müteahhitleri destekleyebilir, ancak popüler bölgelerde fiyatları artırabilir ve yerel halk için konut erişimini kısıtlayabilir.

İtalya mı yoksa Portekiz mi?

İtalya – daha ucuz, ama daha zahmetli

Artıları: eski gayrimenkullerde geniş seçenek, en popüler bölgeler dışında nispeten düşük fiyatlar, “1 euroya ev” programları, büyük yenileme ve turizm potansiyeli ile niş lokasyonlar bulma imkânı.

Eksiler: bazı yerleşim yerlerinde daha düşük talep, pahalı tadilat riski, hukuki ve idari sorunlar, potansiyel olarak uzun satış süresi ve bölgeler arasında büyük farklılıklar.

Portekiz – girişin daha pahalı olduğu güçlü bir pazar

Artıları: güçlü talep, yabancı alıcıların ilgisi, potansiyel olarak daha kolay bitmiş mülk satışı, büyük modernizasyon potansiyeli ve daha yüksek likidite popüler lokasyonlarda.

Eksiler: yüksek satın alma fiyatları, yatırımcılar arasında yoğun rekabet, büyük bir indirim bulmanın daha zor olması, yüksek tadilat maliyetleri ve bütçenin aşılması durumunda marjın düşme riski.